Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju?

A tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok bez dostatecznej wiedzy i znajomości przepisów.

A czy wiesz, że...

Ty też możesz coś zrobić, abyśmy mogli dalej działać i skutecznie Cię wspierać?

KRS 0000318482

	P
Prawo pierwokupu	Zgodnie z art. 596 Kodeksu Cywilnego „Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału”. Powyższy przepis zawiera definicję legalną prawa pierwokupu, przez które należy rozumieć prawo pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy (zarówno nieruchomości, jak i ruchomości) na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Prawo to jest zatem zastrzegane na wypadek przenoszenia własności rzeczy w drodze sprzedaży, a nie jakiejkolwiek innej umowy o wskazanym skutku. W konstrukcji prawa pierwokupu występują trzy podmioty: zobowiązany z prawa pierwokupu, będący zarazem sprzedawcą, uprawniony z prawa pierwokupu oraz kupujący rzecz, w zakresie nabycia której zastrzeżone jest prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu nie pozwala na nabycie przedmiotu sprzedaży w każdym czasie, a jedynie w okolicznościach zawarcia umowy sprzedaży tej rzeczy. Trafnie akcentuje się przy tym, iż przesłanką skutecznego wykonania prawa pierwokupu jest ważna umowa sprzedaży, w przeciwnym razie oświadczenie uprawnionego o wykonaniu prawa pierwokupu staje się bezprzedmiotowe. Na mocy art. 555 k.c. prawo pierwokupu może dotyczyć także prawa, w takim przypadku odpowiednio należy stosować przepisy o prawie pierwokupu rzeczy. Za dopuszczalną należy uznać także konstrukcję umowy zobowiązującej do ustanowienia prawa pierwokupu. W świetle art. 596 k.c. źródłem prawa pierwokupu jest ustawa bądź czynność prawna. W konsekwencji wyróżniamy ustawowe prawo pierwokupu i umowne prawo pierwokupu. Ustawowe prawo pierwokupu stanowiło w pierwotnym założeniu instrument umożliwiający nabywanie przez państwo nieruchomości, a także niektórych praw. Obecne unormowania prawa pierwokupu pozwalają na nabycie rzeczy i praw także przez inne wskazane w ustawie podmioty. Ze swej istoty stanowi ono istotne ograniczenie prawa podmiotowego właścicieli, a w konsekwencji powinno być zastrzeżone w szczególnie uzasadnionych okolicznościach. W nauce akcentuje się doniosłość praktyczną tej instytucji prawnej. W zakresie umownego prawa pierwokupu art. 596 nie dookreśla czynności prawnej stanowiącej jego źródło, za dopuszczalne należy więc uznać zastrzeżenie prawa pierwokupu zwłaszcza w umowie sprzedaży, lecz także dzierżawy, najmu czy darowizny. Wyrażono zapatrywanie, że prawo pierwokupu może być zastrzeżone także w drodze jednostronnej czynności prawnej, a zwłaszcza w testamencie. Forma umownego zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości budzi wątpliwości w nauce i orzecznictwie, zwłaszcza co do tego, czy w takim przypadku należy stosować formę aktu notarialnego, właściwą dla przeniesienia własności nieruchomości, czy też należy przyjmować, z uwagi na brak wyraźnego zastrzeżenia ustawowego odnośnie do prawa pierwokupu, iż nie ma takiego wymogu, a jedynie jeżeli prawo pierwokupu ma być wpisane do księgi wieczystej, należałoby zachować formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym (forma ad intabulationem) z art. 3§ ust. 1 u.k.w.h. Wbrew dominującemu wcześniej poglądowi orzeczniczemu należy opowiedzieć się za brakiem obowiązku zastosowania formy aktu notarialnego, skoro wprost nie został on przez ustawodawcę wyrażony. Przekonuje argumentacja, że obowiązek zachowania formy szczególnej nie może być poddawany wykładni rozszerzającej. Dodatkowo taką wykładnię uzasadnia literalne brzmienie przepisów, a także odwołanie się do zasady racjonalności ustawodawcy. Jeżeli chciałby on wprowadzić szczególną formę, to uczyniłby to wprost. Argumenty przeciwne, związane zwłaszcza z bezpieczeństwem obrotu, nie mogą podważać powyższych ustaleń. Jeżeli prawo pierwokupu dotyczy ruchomości, może zostać zastrzeżone w formie dowolnej. Stan prawny: 29 grudnia 2023 roku Podstawa prawna: 1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.). Zobacz także: Umowa sprzedaży udziałów Odstąpienie od umowy

Prawo pierwokupu

Zgodnie z art. 596 Kodeksu Cywilnego „Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału”.

Powyższy przepis zawiera definicję legalną prawa pierwokupu, przez które należy rozumieć prawo pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy (zarówno nieruchomości, jak i ruchomości) na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Prawo to jest zatem zastrzegane na wypadek przenoszenia własności rzeczy w drodze sprzedaży, a nie jakiejkolwiek innej umowy o wskazanym skutku. W konstrukcji prawa pierwokupu występują trzy podmioty: zobowiązany z prawa pierwokupu, będący zarazem sprzedawcą, uprawniony z prawa pierwokupu oraz kupujący rzecz, w zakresie nabycia której zastrzeżone jest prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu nie pozwala na nabycie przedmiotu sprzedaży w każdym czasie, a jedynie w okolicznościach zawarcia umowy sprzedaży tej rzeczy. Trafnie akcentuje się przy tym, iż przesłanką skutecznego wykonania prawa pierwokupu jest ważna umowa sprzedaży, w przeciwnym razie oświadczenie uprawnionego o wykonaniu prawa pierwokupu staje się bezprzedmiotowe. Na mocy art. 555 k.c. prawo pierwokupu może dotyczyć także prawa, w takim przypadku odpowiednio należy stosować przepisy o prawie pierwokupu rzeczy. Za dopuszczalną należy uznać także konstrukcję umowy zobowiązującej do ustanowienia prawa pierwokupu.

W świetle art. 596 k.c. źródłem prawa pierwokupu jest ustawa bądź czynność prawna. W konsekwencji wyróżniamy ustawowe prawo pierwokupu i umowne prawo pierwokupu. Ustawowe prawo pierwokupu stanowiło w pierwotnym założeniu instrument umożliwiający nabywanie przez państwo nieruchomości, a także niektórych praw. Obecne unormowania prawa pierwokupu pozwalają na nabycie rzeczy i praw także przez inne wskazane w ustawie podmioty. Ze swej istoty stanowi ono istotne ograniczenie prawa podmiotowego właścicieli, a w konsekwencji powinno być zastrzeżone w szczególnie uzasadnionych okolicznościach. W nauce akcentuje się doniosłość praktyczną tej instytucji prawnej.

W zakresie umownego prawa pierwokupu art. 596 nie dookreśla czynności prawnej stanowiącej jego źródło, za dopuszczalne należy więc uznać zastrzeżenie prawa pierwokupu zwłaszcza w umowie sprzedaży, lecz także dzierżawy, najmu czy darowizny. Wyrażono zapatrywanie, że prawo pierwokupu może być zastrzeżone także w drodze jednostronnej czynności prawnej, a zwłaszcza w testamencie.

Forma umownego zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości budzi wątpliwości w nauce i orzecznictwie, zwłaszcza co do tego, czy w takim przypadku należy stosować formę aktu notarialnego, właściwą dla przeniesienia własności nieruchomości, czy też należy przyjmować, z uwagi na brak wyraźnego zastrzeżenia ustawowego odnośnie do prawa pierwokupu, iż nie ma takiego wymogu, a jedynie jeżeli prawo pierwokupu ma być wpisane do księgi wieczystej, należałoby zachować formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym (forma ad intabulationem) z art. 3§ ust. 1 u.k.w.h. Wbrew dominującemu wcześniej poglądowi orzeczniczemu należy opowiedzieć się za brakiem obowiązku zastosowania formy aktu notarialnego, skoro wprost nie został on przez ustawodawcę wyrażony. Przekonuje argumentacja, że obowiązek zachowania formy szczególnej nie może być poddawany wykładni rozszerzającej. Dodatkowo taką wykładnię uzasadnia literalne brzmienie przepisów, a także odwołanie się do zasady racjonalności ustawodawcy. Jeżeli chciałby on wprowadzić szczególną formę, to uczyniłby to wprost. Argumenty przeciwne, związane zwłaszcza z bezpieczeństwem obrotu, nie mogą podważać powyższych ustaleń.

Jeżeli prawo pierwokupu dotyczy ruchomości, może zostać zastrzeżone w formie dowolnej.

Stan prawny: 29 grudnia 2023 roku

Podstawa prawna:

1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).

Zobacz także: