Słownik pojęć

  H

Hipoteka

Zgodnie z art. 244 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”) hipoteka, obok użytkowania, służebności, zastawu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Już w tym miejscu warto zaznaczyć, że hipoteka oraz zastaw, w przeciwieństwie do pozostałych ograniczonych praw rzeczowych, nie podlegają na korzystaniu z cudzej rzeczy. Ich istotą jest zabezpieczenie wierzytelności oraz zabezpieczenie możliwości dochodzenia roszczeń z tej rzeczy w trybie egzekucji. Innymi słowy, dłużnik składa oświadczenie o obciążeniu swojej rzeczy na rzecz wierzyciela dla zabezpieczenia wierzytelności. Hipoteka powstaje:

  • na skutek czynności prawnej – oświadczenie o ustanowieniu hipoteki (np. zakup nieruchomości finansowany z kredytu zabezpieczonego ustanowieniem hipoteki),
  • na skutek orzeczenia sądu,
  • na skutek ostatecznej decyzji uprawnionego organu np. Urzędu Skarbowego.

Ustanowienie hipoteki bezwzględnie podlega wpisowi do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Na podstawie art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako: „Ustawa”), do jej powstania niezbędny jest wpis do ksiąg wieczystych. Prowadzi to zatem do wniosku, że ma on charakter konstytutywny. 

Wyróżnia się dwa podstawowe rodzaje hipoteki i kilka jej postaci szczególnych. Pierwszym z nich jest hipoteka umowna. Oznacza ono, że dłużnik ustanawia ją na rzecz wierzyciela dobrowolnie w formie aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy skutkuje nieważnością dokonanej czynności prawnej. Jeżeli wierzycielem jest bank lub SKOK, wówczas wystarcza zwykła forma pisemna. Z kolei hipoteka przymusowa powstaje bez znaczenia dla woli właściciela obciążanego przedmiotu na mocy: postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, ostatecznej decyzji administracyjnej, tytułu wykonawczego oraz postanowienia prokuratora i na mocy zarządzenia zabezpieczenia. 

Do drugiej grupy – hipotek szczególnych, zalicza się:

  • hipotekę łączną – obciąża ona kilka nieruchomości, a wierzyciel może swobodnie wybierać tę, z której zaspokoi swoją wierzytelność,
  • hipotekę kaucyjną – współcześnie (od 2011 r.) nie można jej ustanawiać, a służyła ona zabezpieczeniu wierzytelności także przyszłych do określonej sumy pieniężnej.
  • hipotekę odwróconą – kwalifikowaną raczej jako umowę, która za przedmiot ma przeniesienie własności nieruchomości w zamian za okresowo wypłacane świadczenie do ustalonej wysokości

Warto zaznaczyć, że wierzyciel hipoteczny ma ustawowe pierwszeństwo zaspokojenia się przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jeżeli przedmiot hipoteki jest własnością kilku współwłaścicieli, hipotekę ustanawia się na części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela oraz na przysługującym współuprawnionemu udziale we współwłasności praw w użytkowaniu wieczystym i spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Na mocy art. 65 Ustawy, przedmiotem hipoteki mogą być również:

  • Użytkowanie wieczyste łącznie z budynkami i urządzenia na gruncie stanowiącym własność użytkownika wieczystego,
  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
  • Wierzytelność zabezpieczona hipotecznie

Hipoteka jest prawem ograniczonym w czasie. Wygasa ona na skutek wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności, jeśli z przedmiotowego stosunku nie powstają w przyszłości wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Po drugie gdy właściciel obciążonej nieruchomości złoży do depozytu sądowego kwotę odpowiadająca wierzytelności (dotyczy to sytuacji gdy wierzyciel opóźnia się z zaspokojeniem lub napotyka w tym przedmiocie trudności). Po 10 latach wygasa hipoteka, którą wykreślono bez podstawy prawnej. Hipoteka wygasa także po zaspokojeniu wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz, 1740 ze zm.),
  2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204)

Zobacz także: