Słownik pojęć

  E

Egzekucja z nieruchomości

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest w celu wyegzekwowania praw i obowiązków wynikających z danego stosunku prawnego. W aktualnym porządku prawnym egzekucja prowadzona jest w postępowaniu administracyjnym i postępowaniu cywilnym.

To drugie zostało uregulowane w ustawie z dnia 16 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej jako: „k.p.c.”). Jego przedmiotem jest egzekucja praw i obowiązków z zakresu prawa cywilnego materialnego. Ustawodawca dopuszcza przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika. Wyrażenie "egzekucja z nieruchomości" stanowi powszechnie używaną nazwę ustawowego wyrażenia "egzekucja z prawa własności nieruchomości". Co do zasady, zgodnie z art. 921 § 1 k.p.c. przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości należy do komornika sądu, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Postępowanie egzekucyjne jest wstrzymywane często dla zabezpieczenia roszczenia (zapłaty) bez zamiaru bezwarunkowo dokonania przysądzenia własności (sprzedaży). Dłużnik może zawsze do czasu przeprowadzenia licytacji dokonać zapłaty i uwolnić się od długu.

Egzekucja przeprowadzana jest etapami:

  • zajęcie
  • opis i oszacowanie
  • licytacja
  • przybicie
  • przysądzenie własności

z zastrzeżeniem możliwości zastosowania prawa sprzedaży lub przejęcia na własność niektórych nieruchomości bez licytacji.
Dokonanie zajęcia przez komornika odbywa się poprzez:

  • wezwanie dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania,
  • złożenia do sądu wniosku o wpis w księdze wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji wraz z odpisem wezwania do zapłaty.

W stosunku do dłużnika, zajęcie jest dokonane z chwilą skutecznego doręczenia mu wezwania, natomiast w stosunku do osób trzecich, zajęcie jest skuteczne z chwilą ujawnienia jego dokonania w księdze wieczystej. Ponadto, zgodnie z art. 925 k.p.c., w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają już z chwilą powzięcia tej wiadomości.

Zajęta nieruchomość najczęściej pozostawiona jest w posiadaniu dłużnika, zarządzana jest przez dłużnika, chyba że prawidłowe sprawowanie zarządu wymaga, aby sąd odjął dłużnikowi zarząd i ustanowił innego zarządcę.

W przypadku zajęcia dla zabezpieczenia, gdy dłużnik mimo wezwania do zapłaty nie uiści żądanej kwoty w terminie wskazanym w wezwaniu, komornik na wniosek wierzyciela dokona opisu i oszacowania nieruchomości przy pomocy biegłego uprawnionego do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych od kodeksu postępowania cywilnego przepisów.

Wyznaczenie terminu licytacji nie może nastąpić wcześniej niż po upływie miesiąca od uprawomocnienia się opisu i oszacowania oraz przed uprawomocnieniem się wyroku będącego podstawą wszczętej egzekucji. O licytacji informuje komornik poprzez publiczne obwieszczenie.

W celu przystąpienia do przetargu należy złożyć rękojmię (wadium) w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Licytację prowadzi komornik pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Cena wywoławcza jest ustalana na trzy czwarte sumy oszacowania. O rozstrzygnięciu przetargu decyduje komornik, który zamyka przetarg i wskazuje licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Jeżeli na pierwszym terminie licytacji nie nastąpi przejęcie, wówczas komornik wyznacza drugi termin na którym cena wywoławcza wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Jeżeli mimo to nie nastąpi przejęcie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne podlega umorzeniu, przy czym nowa egzekucja dotycząca tej nieruchomości może być wszczęta po upływie sześciu miesięcy od daty drugiej licytacji.

Po przetargu, sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który ofiarował najwyższa cenę lub wydaje postanowienie o odmowie przybicia.
Następnie, po uprawomocnieniu się ww. postanowienia, komornik wzywa nabywcę do złożenia na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Termin ten może być dłuższy, lecz nie może przekraczać jednego miesiąca. Konsekwencją niezapłacenia w terminie ceny nabycia jest utrata rękojmi przy jednoczesnym wygaśnięciu skutków przybicia. Jeśli jednak cena zostanie uiszczona, sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. Z chwilą jego uprawomocnienia własność przechodzi na nabywcę, co jest również podstawą do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej.

Ponadto, istotne jest, że przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio do:

  • egzekucji z ułamkowej części nieruchomości,
  • egzekucji z użytkowania wieczystego,
  • uproszczonej egzekucji z nieruchomości,
  • egzekucji ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego,
  • egzekucji przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego,
  • egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości,
  • egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i z miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych i wolno stojących,
  • egzekucji w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 16 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1575 ze zm.).

Zobacz także: 


Sprawdź nasz poradnik

Zabezpieczenie roszczeń pieniężnych

Zawierając umowę, nawet przy wyjątkowo zgodnych negocjacjach jej treści, warto jest umieścić postanowienia, stanowiące zabezpieczenie jej prawidłowego wykonania. Celem zabezpieczenia wprowadzonego w umowie jest „przymuszenie” bądź „zachęcanie” do wykonania wskazanych w umowie zobowiązań. W przypadku niewykonania zobowiązań, stronie przeciwnej przysługują uprawnienia wskazane w zabezpieczeniu, które z założenia są niekorzystne dla strony, która nie wykona swojego zobowiązania.

Poniżej przedstawiamy tabelkę z omówieniem zabezpieczeń właściwych dla roszczeń pieniężnych.


Pobierz poradnik