Szybko, łatwo i na klik... z nami rozliczysz swój PIT
Przejdź do Twój e-PIT
- A
- A
- A
Pytania do eksperta

Umowa leasingu nieruchomości

Należy wskazać, że Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”) nie rozróżnia umowy leasingu tak, jak jest to dokonywane na gruncie przepisów podatkowych, które wskazują dwa podstawowe rodzaje tej umowy: leasing operacyjny i leasing finansowy. W leasingu operacyjnym właścicielem danego dobra jest firma leasingowa i jako właściciel dokonuje jego amortyzacji. Korzystający, opłacając czynsz leasingowy, w całości uznaje go za koszt uzyskania przychodów.

Tak więc na podstawie umowy leasingowej spełniającej określone w przepisach podatkowych warunki na gruncie podatkowym możemy mieć do czynienia z określonym rodzajem leasingu podatkowego bądź nawet z dwoma rodzajami leasingu (przy rozdzieleniu rat leasingowych na grunt i budynek oraz spełnieniu określonych prawem podatkowym wymagań).

Umowa leasingu powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności (art. 709² k.c.). Umowa zawarta w formie ustnej jest nieważna. Jeśli chodzi o formę umowy, szczególne wymogi obowiązują w przypadku umów leasingu, których przedmiotem są nieruchomości. Jeśli w umowie leasingu nieruchomości zawarta jest opcja zakupu nieruchomości przez Korzystającego, to umowa leasingu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z perspektywy prawa cywilnego umowa leasingu odznacza się istotną przewagą nad umowami najmu czy dzierżawy. Umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż 10 lat uznawana jest po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Odpowiednio za umowę zawartą na czas nieoznaczony uznaje się umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż 30 lat. Umowa leasingu daje Korzystającemu uprawnienia zbliżone do najmu czy dzierżawy, ale nieograniczone 10- lub 30-letnim terminem, co ma szczególne znaczenie w przypadku leasingu nieruchomości, jeśli Korzystający zainteresowany jest zawarciem umowy o charakterze długookresowym.

Wyrok Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2012 r. (V CSK 235/15, Legalis) wyraża następujące zasady umowy leasingu:

1) dopuszczalność zastrzeżenia w umowie leasingu tzw. opcji zakupu nie może być traktowana jako równoznaczna z obowiązkiem Korzystającego nabycia tej rzeczy, a jedynie jako wynikające z umowy jego uprawnienie do żądania od Finansującego przeniesienia własności; zamieszczenie w umowie opcji zakupu skutkuje powstaniem po stronie Finansującego obowiązku przeniesienia na Korzystającego własności rzeczy, jeżeli Korzystający z takim żądaniem wystąpi,

2) odstąpienie od umowy leasingu wywołuje jedynie skutki na przyszłość, a nie może zniweczyć skutków świadczeń spełnionych wcześniej, tj. w okresie korzystania z przedmiotu leasingu, oraz że specyficzne cechy umowy leasingu, zwłaszcza leasingu kapitałowego, stoją na przeszkodzie stosowaniu wobec niej przepisów o skutkach odstąpienia od umowy, a zwłaszcza o obowiązku zwrotu wzajemnych świadczeń na podstawie art. 494 KC, i to spełnionych poczynając od chwili zawarcia takiej umowy leasingu.

Umowa leasingu prowadzi do wykreowania stosunku prawnego o charakterze ciągłym, podobnie jak np. umowa najmu. Tego rodzaju stosunek prawny może zostać wypowiedziany przez każdą ze stron, przy czym może to nastąpić przy zachowaniu określonego terminu wypowiedzenia, bez zachowania takiego terminu (ze skutkiem natychmiastowym), z przyczyn określonych w umowie lub z jakichkolwiek przyczyn. Przepisy Kodeksu cywilnego normujące umowę leasingu przewidują przy tym możliwość wypowiedzenia umowy tylko w określonych sytuacjach (por. art. 709¹¹ i 709¹³ § 2 k.c.). Dopuszczalne jest oczywiście także, w ramach swobody umów, ukształtowanie treści umowy w taki sposób, że każdej ze stron służy uprawnienie do jej wypowiedzenia. Jednak z uwagi na konieczność dokonania pomiędzy stronami rozliczeń po zakończeniu umowy w wyniku jej wypowiedzenia, istotne znaczenie ma okoliczność, przez którą ze stron i z jakich przyczyn umowa została wypowiedziana. Inaczej bowiem będzie się kształtować zakres obowiązku świadczenia w przypadku zwrotu świadczeń spełnionych przez strony umowy wzajemnej, od której odstąpiono (art. 494 k.c.), a inaczej, gdy podstawę żądania oraz orzekania stanowią przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.