Wyprowadzka z mieszkania a kaucja - mikroPorady.pl - Biznesowe wsparcie z najlepszej strony

Użytkownik serwisu zwrócił się do nas z następującym pytaniem: „Dzień dobry, wynajmuje mieszkania, najemca nie oddał mi mieszkania w terminie, czy muszę mu zwrócić kaucje? Czy mogę zatrzymać wobec opóźnienia?”

Definicja umowy najmu

Zgodnie z art. 659 §1 Kodeksu cywilnego „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. W §2 wskazano, że czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie wynajmującemu umówionego czynszu, przy czym, jak wynika z przepisu, czynsz może być zarówno świadczeniem pieniężnym, jak i niepieniężnym. W zależności od przedmiotu i sposobu uiszczania czynszu może on przybrać charakter świadczeń okresowych (tak zwłaszcza w przypadku cyklicznych świadczeń pieniężnych w umowach zawartych na dłuższy czas), świadczenia jednorazowego (np. za jednorazowe wypożyczenie roweru), a także ciągłego, w przypadku niektórych świadczeń niepieniężnych.

Definicja kaucji

Kaucja jest to zabezpieczenie pieniężne roszczeń wynajmującego. Zgodnie z art. 6 §4 ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: ,,Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.

Jak wynika z powyższego, co do zasady kaucja podlega zwrotowi po zakończeniu stosunku najmu. Choć z założenia kaucja jest zwrotna, istnieje kilka sytuacji, w których wynajmujący ma prawo ją zatrzymać. Jeśli najemca ma zaległości w opłatach czynszowych czy rachunkach za media, które przekraczają wartość kaucji, z pewnością nie zostanie ona zwrócona. Sytuacje, w których wynajmujący może zatrzymać kaucję, powinny zostać ujęte w umowie.

Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?

Pokaż materiały

Brak obowiązku zwrotu kaucji

Jeżeli warunki umowy zostały naruszone i stan techniczny lokalu pogorszył się wskutek korzystania z niego w sposób np. niezgodnie z przeznaczeniem, kaucja może nie zostać zwrócona w całości. Wynajmujący ma prawo do odliczenia ewentualnych kosztów napraw od kwoty zwrotu. Nie mogą to być jednak naprawy, wynikające z normalnego, bieżącego zużycia mieszkania. Naturalnym stanem rzeczy jest to, że ściany mogą miejscami wymagać pomalowania po 2-letnim okresie najmu. Trzeba pamiętać, iż to właśnie czynsz jest opłatą, za którą wynajmujący jest zobowiązany utrzymywać stan techniczny lokalu na stałym poziomie. Jeśli jednak wynajmujący zauważy poważniejsze uszkodzenia, niemieszczące się w granicach zwykłego zużycia, wtedy może odjąć od kaucji koszty przywrócenia mieszkania do uprzedniego stanu technicznego, a nawet zażądać dopłaty.

W przypadku sporów dotyczących kaucji za wynajmowane mieszkanie, ciężar dowodu leży po stronie wynajmującego. Bowiem, to wynajmujący musi udowodnić powstanie szkody i jej wysokość, a także związek przyczynowy między stanem mieszkania, który pozostawiał najemca.

W orzecznictwie, np. sprawie prowadzonej pod sygn. akt I C 106/17, zostało wskazane, że zwrócenie mieszkania w stanie pogorszonym jest równoznaczne z naruszeniem umowy najmu. Dlatego wynajmujący zatrzymując kaucję, musi udowodnić, że szkoda wynika z działania najemcy. Z kolei najemca może uniknąć odpowiedzialności, dostarczając dowodów na normalne zużycie, które nie jest objęte jego odpowiedzialnością. W razie braku takiego dowodu, najemca musi liczyć się z brakiem zwrotu kaucji.

Odpowiadając zatem na pytanie Użytkownika wskazujemy, że w pierwszej kolejności należy zweryfikować treść Umowy. Może się bowiem okazać, że w umowie określone zostały przypadki, że opóźnienie w oddaniu mieszkania uprawnia właściciela do zatrzymania kaucji. W przeciwnym wypadku, wynajmujący obowiązany będzie do wykazania szkody, która uprawnia go do zatrzymania kaucji. Więcej na temat umowy najmu można przeczytać w naszym serwisie pod tym linkiem: Najem - Słownik pojęć - mikroPorady.pl - Biznesowe wsparcie z najlepszej strony

Pamiętaj!
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.

Wyszukaj:
Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława
Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Dziękujemy

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny na dzień: 17 lipca 2024 r.
Podstawa prawna:

1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).

Umowa najmu a umowa dzierżawy

Zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy są umowami uregulowanymi w ustawie z dnia 23 czerwca 1964 roku kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”).

Umowę najmu regulują art. 659 – 679 (przepisy ogólne) oraz art. 680-692 k.c. (najem lokalu).

Celem umowy najmu jest uregulowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy. Zgodnie z przepisami ustawy zawierając umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najem jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Umowę dzierżawy regulują art. 693-709 k.c.

Umowa dzierżawy jest umową wzajemną, zgodnie z którą wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy podobnie do umowy najmu jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Pobierz poradnik