Porady eksperta

Obliczanie podatku do zapłaty po wykorzystaniu ulgi mieszkaniowej

Użytkowniczka serwisu zwróciła się do nas z zapytaniem dotyczącym sposobu obliczenia podatku do zapłaty po wykorzystaniu ulgi mieszkaniowej. Poniżej wyjaśnienia naszych ekspertów.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości lub jej części poza działalnością gospodarczą stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej ustawą o PIT) jedno ze źródeł przychodu w ramach odpłatnego zbycia, do którego zalicza się przychody ze sprzedaży:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy.

- jeżeli odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (punkty 1,2,3) a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?

Pokaż materiały
Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wyszczególnionych w punktach 1,2,3 wynosi 19% podstawy opodatkowania, która to stanowi różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży, a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych dotyczących sprzedawanej nieruchomości.
 
Sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych dokonana w ciągu roku podlega rozliczeniu za pomocą formularza PIT-39 dopiero w roku następnym, najdalej do 30 kwietnia.
 
Jeżeli jednak podatnik dokona sprzedaży nieruchomości (punkty 1,2,3) po 5 latach licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie kolejnej, wówczas nie będzie miał obowiązku opodatkować danej transakcji sprzedaży.
 
Niestety często zdarza się, że w wyniku różnych okoliczności podatnicy nie mają możliwości czekać 5 lat ze sprzedażą nieruchomości. Tutaj pojawia się pewna możliwość pozwalająca na zwolnienie całości lub części dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat.
 
Ustawodawca w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości (otrzymanej także w drodze spadku, darowizny) wyszczególnia główne rodzaje kosztów pomniejszających przychód z jej sprzedaży, czyli udokumentowane:
  1. koszty nabycia,
  2. koszty wytworzenia,
  3. nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, które poniesione zostały w czasie ich posiadania,
  4. zapłata podatku od spadków i darowizn w  części, w której wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania tym podatkiem odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
 
Ponadto przy odpłatnej sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych do tych nieruchomości za koszty uzyskania przychodu nieruchomości nabytych w drodze spadku zalicza się także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
 
Z kolei ciężarami spadkowymi będą:
 
  1. spłacone przez podatnika długi spadkowe,
  2. zapłacone roszczenia o zachowek,
  3. wykonane zapisy zwykłe i polecenia
 
- także, jeżeli podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych do nich.
 
Podatnik, który nabył całość lub część nieruchomości i dokona jej sprzedaży w ciągu 5 lat będzie zobowiązany opodatkować daną sprzedaż podatkiem dochodowym. Może on jednak skorzystać ze zwolnienia z obowiązku opodatkowania podatkiem PIT danego zbycia, jeżeli wyda środki z niego uzyskane na tzw. własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
 
Podatnik, który wydał środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą w części lub w całości na własne cele mieszkaniowe może obliczyć, jaka wielkość dochodu (lub całość) z tej sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z PIT.
 
W ramach ulgi mieszkaniowej wolne od podatku PIT są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Jak obliczyć te dochody?
 
Kwota ulgi mieszkaniowej jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
 
Obliczając dochód wolny od podatku można posłużyć się poniższym wzorem:
 
                                                   dochód x wydatki na cele mieszkaniowe
dochód wolny od podatku  =      ____________________________________                                                                          
                                                   przychód z odpłatnego zbycia
 
Warunkiem korzystania z ulgi jest ponadto poniesienie wydatków w ściśle określonym terminie, tj. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
 
Ulgę mieszkaniową rozlicza się w rocznej deklaracji podatkowej PIT-39, po zakończeniu roku podatkowego, w którym podatnik uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
 
Przy czym, w zeznaniu rocznym PIT-39 wykazuje się kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania, czyli korzysta z ulgi mieszkaniowej.
 
W zeznaniu wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały poniesione do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
 
W przypadku zadeklarowania przez podatnika w zeznaniu PIT-39 kwoty uzyskanego dochodu jako wolnego od podatku (tj. korzystającego z ulgi mieszkaniowej) i niespełnienia warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i zapłaty podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę. Odsetki te naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności (terminu do złożenia PIT-39), aż do dnia zapłaty podatku włącznie.
Jednym z najbardziej skomplikowanych kwestii w ramach zastosowania ulgi mieszkaniowej jest właściwa identyfikacja wydatków na własne cele mieszkaniowe, aby mogły być zakwalifikowane, jako zmniejszające dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym w ramach odpłatnego zbycia nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu czy wieczystego prawa użytkowania gruntu.
 
Z uwagi na to, iż skierowane pytanie w przeważającej części dotyczy zagadnień podatkowych w miejscu tym wskazujemy, iż udzielanie porad dotyczących prawa podatkowego wykracza poza zakres E-punktu konsultacyjnego, określony w Dziale II pkt. 4 Regulaminu udostępniania informacji i porad w systemie E-punktu konsultacyjnego w ramach serwisu Mikroporady.pl. Rekomendujemy w tym zakresie ewentualnie konsultacje z doradcą podatkowym.
 
Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.
 

Stan prawny na dzień: 31 grudnia 2021 r.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2021.1128 t.j. z dnia 2021.06.24)

Podatek od spadków i darowizn

Wielokrotnie podatnicy otrzymujący spadek / darowiznę zastanawiają się jak rozliczyć się z tego majątku z urzędem skarbowym.

Zgodnie z aktualnymi przepisami ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (dalej: „Ustawa”) wykonanie przysporzenia z majątku darczyńcy na majątek obdarowanego (darowizny) wynikające ze spadku skutkują powstaniem tzw. obowiązku podatkowego.

Wysokość podatku zależy od grupy podatkowej do której należy spadkodawca i spadkobierca bądź darczyńca i obdarowany oraz od wysokości majątku stanowiącego spadek / darowiznę zgodnie z nadwyżką podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku.

Grupy podatkowe kształtowane są zgodnie z bliskością pokrewieństwa / powinowactwa stron.


Pobierz poradnik

Pamiętaj:
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT
Dziękujemy!

Pomogliśmy?

Teraz Ty możesz pomóc
Fundacji Akademia Liderów!

Jesteśmy fundacją non-profit, a mikroPorady.pl to nasz projekt, dzięki któremu wspieramy mikroprzedsiębiorczość w Polsce. 96% mikrofirm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju. Jednak z powodu braku dostatecznej wiedzy, znajomości przepisów i kompetencji tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok. Pomóż nam w finansowaniu edukacji mikroprzedsiębiorców, pisaniu poradników, umów, instrukcji, regulaminów i innych tekstów, z których również Ty korzystasz. Wystarczy nawet niewielka kwota.

Wybierz kwotę darowizny i przejdź do szybkiej, bezpiecznej płatności internetowej:


/ miesięcznie

  • Wybierz lub wpisz kwotę darowizny