Porady eksperta

Obliczanie podatku do zapłaty po wykorzystaniu ulgi mieszkaniowej

Użytkowniczka serwisu zwróciła się do nas z zapytaniem dotyczącym sposobu obliczenia podatku do zapłaty po wykorzystaniu ulgi mieszkaniowej. Poniżej wyjaśnienia naszych ekspertów.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości lub jej części poza działalnością gospodarczą stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej ustawą o PIT) jedno ze źródeł przychodu w ramach odpłatnego zbycia, do którego zalicza się przychody ze sprzedaży:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy.

- jeżeli odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (punkty 1,2,3) a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?

Pokaż materiały
Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wyszczególnionych w punktach 1,2,3 wynosi 19% podstawy opodatkowania, która to stanowi różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży, a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych dotyczących sprzedawanej nieruchomości.
 
Sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych dokonana w ciągu roku podlega rozliczeniu za pomocą formularza PIT-39 dopiero w roku następnym, najdalej do 30 kwietnia.
 
Jeżeli jednak podatnik dokona sprzedaży nieruchomości (punkty 1,2,3) po 5 latach licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie kolejnej, wówczas nie będzie miał obowiązku opodatkować danej transakcji sprzedaży.
 
Niestety często zdarza się, że w wyniku różnych okoliczności podatnicy nie mają możliwości czekać 5 lat ze sprzedażą nieruchomości. Tutaj pojawia się pewna możliwość pozwalająca na zwolnienie całości lub części dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat.
 
Ustawodawca w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości (otrzymanej także w drodze spadku, darowizny) wyszczególnia główne rodzaje kosztów pomniejszających przychód z jej sprzedaży, czyli udokumentowane:
  1. koszty nabycia,
  2. koszty wytworzenia,
  3. nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, które poniesione zostały w czasie ich posiadania,
  4. zapłata podatku od spadków i darowizn w  części, w której wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania tym podatkiem odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
 
Ponadto przy odpłatnej sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych do tych nieruchomości za koszty uzyskania przychodu nieruchomości nabytych w drodze spadku zalicza się także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
 
Z kolei ciężarami spadkowymi będą:
 
  1. spłacone przez podatnika długi spadkowe,
  2. zapłacone roszczenia o zachowek,
  3. wykonane zapisy zwykłe i polecenia
 
- także, jeżeli podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych do nich.
 
Podatnik, który nabył całość lub część nieruchomości i dokona jej sprzedaży w ciągu 5 lat będzie zobowiązany opodatkować daną sprzedaż podatkiem dochodowym. Może on jednak skorzystać ze zwolnienia z obowiązku opodatkowania podatkiem PIT danego zbycia, jeżeli wyda środki z niego uzyskane na tzw. własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
 
Podatnik, który wydał środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą w części lub w całości na własne cele mieszkaniowe może obliczyć, jaka wielkość dochodu (lub całość) z tej sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z PIT.
 
W ramach ulgi mieszkaniowej wolne od podatku PIT są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Jak obliczyć te dochody?
 
Kwota ulgi mieszkaniowej jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
 
Obliczając dochód wolny od podatku można posłużyć się poniższym wzorem:
 
                                                   dochód x wydatki na cele mieszkaniowe
dochód wolny od podatku  =      ____________________________________                                                                          
                                                   przychód z odpłatnego zbycia
 
Warunkiem korzystania z ulgi jest ponadto poniesienie wydatków w ściśle określonym terminie, tj. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
 
Ulgę mieszkaniową rozlicza się w rocznej deklaracji podatkowej PIT-39, po zakończeniu roku podatkowego, w którym podatnik uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
 
Przy czym, w zeznaniu rocznym PIT-39 wykazuje się kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania, czyli korzysta z ulgi mieszkaniowej.
 
W zeznaniu wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały poniesione do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
 
W przypadku zadeklarowania przez podatnika w zeznaniu PIT-39 kwoty uzyskanego dochodu jako wolnego od podatku (tj. korzystającego z ulgi mieszkaniowej) i niespełnienia warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i zapłaty podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę. Odsetki te naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności (terminu do złożenia PIT-39), aż do dnia zapłaty podatku włącznie.
Jednym z najbardziej skomplikowanych kwestii w ramach zastosowania ulgi mieszkaniowej jest właściwa identyfikacja wydatków na własne cele mieszkaniowe, aby mogły być zakwalifikowane, jako zmniejszające dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym w ramach odpłatnego zbycia nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu czy wieczystego prawa użytkowania gruntu.
 
Z uwagi na to, iż skierowane pytanie w przeważającej części dotyczy zagadnień podatkowych w miejscu tym wskazujemy, iż udzielanie porad dotyczących prawa podatkowego wykracza poza zakres E-punktu konsultacyjnego, określony w Dziale II pkt. 4 Regulaminu udostępniania informacji i porad w systemie E-punktu konsultacyjnego w ramach serwisu Mikroporady.pl. Rekomendujemy w tym zakresie ewentualnie konsultacje z doradcą podatkowym.
 
Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.
 

Stan prawny na dzień: 31 grudnia 2021 r.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2021.1128 t.j. z dnia 2021.06.24)

Obciążenia publiczno-prawne, świadczenia podatku, składki – zestawienie

Przedsiębiorco, prezentujemy zestawienie obciążeń publiczno-prawnych zawierające podstawowe i najważniejsze informacje, dotyczące podatków oraz składek na ubezpieczenie społeczne. Z przedstawionego zestawienia dowiesz się, jakie podatki, czy składki na ubezpieczenie społeczne powinieneś opłacić za siebie lub pracowników, kiedy powstaje obowiązek podatkowy oraz jakie formularze należy wypełnić.

Zestawienie powinno służyć zarówno przedsiębiorcom prowadzącym osobiście działalność gospodarczą, jak i menadżerom spółek kapitałowych, czy też osobowych, a także szefom działów inwestycji lub HR, szefom finansowym do planowania oraz realizacji polityki zatrudnienia i zarządzania „kadrami" w sposób efektywny, tzn. racjonalny finansowo i gospodarczo przy uwzględnieniu interesów pracowników.


Pobierz poradnik

Pamiętaj:
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT
Dziękujemy!