Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas określony – kiedy jest możliwe zgodnie z prawem? - mikroPorady.pl

Użytkownik zwrócił się do nas z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące zapytanie:

„Chciałbym dowiedzieć się, kiedy można rozwiązać umowę najmu zawartą na jeden rok - wcześniej niż z upływem tej daty.”

Wprowadzenie

Umowa najmu zawarta na konkretne, oznaczone wcześniej terminy (np. na rok) kończy się z upływem tego okresu i co do zasady nie może być wypowiedziana wcześniej, chyba że umowa sama dopuszcza taką możliwość. To wynika z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego – „jeżeli czas trwania najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Gdy umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia

Jeśli w treści umowy znajduje się klauzula umożliwiająca jej wcześniejsze wypowiedzenie, strony powinny precyzyjnie przestrzegać warunków tej klauzuli – zazwyczaj chodzi o:

kto może wypowiedzieć (najemca, wynajmujący, obie strony),
okres wypowiedzenia (np. 1 miesiąc),
forma (zwykle pisemnie) oraz warunki, kiedy wypowiedzenie może nastąpić.

Bez takiej klauzuli kontraktowej wypowiedzenie poczynione jednostronnie z inicjatywy jednej ze stron jest z zasady bezskuteczne.

Alternatywa – porozumienie stron

Najprostszy i najbezpieczniejszy sposób wcześniejszego zakończenia umowy to porozumienie stron, które wiąże obie strony tylko wtedy, gdy zostanie potwierdzone w formie przewidzianej w umowie (lub takiej samej jak umowa zawarta). Porozumienie takie pozwala elastycznie uregulować datę zakończenia najmu, ewentualne zobowiązania finansowe i inne warunki rozwiązania.

Sytuacje nadzwyczajne – tryb natychmiastowy

Kodeks cywilny przewiduje dwa wyjątkowe przypadki, które ze względu na wagę okoliczności pozwalają na wcześniejsze (nawet natychmiastowe) rozwiązanie umowy najmu — bez zachowania terminu wypowiedzenia:

Wady utrudniające użytkowanie – jeśli lokal ma wady uniemożliwiające normalne korzystanie, a wynajmujący nie usuwa ich w odpowiednim czasie, najemca może zakończyć umowę od razu (art. 664 § 2 k.c.).
Wady zagrażające zdrowiu lub życiu – niezależnie od tego, czy najemca wiedział o wadach przy podpisywaniu umowy, jeśli stan lokalu zagraża zdrowiu lub życiu najemcy lub osób u niego (np. zagrzybienie, zalanie, toksyczne substancje), można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 682 k.c.).

W obu przypadkach przed rozwiązaniem warto (gdy to możliwe) uprzednio wezwać wynajmującego do usunięcia wady, chyba że jest to niewykonalne.

Skutki wypowiedzenia bez podstawy

Jeżeli najemca opuści lokal i „rozwiąże” umowę bez umownej klauzuli i bez wyjątkowej podstawy prawnej, de facto najem trwa nadal – wynajmujący może żądać czynszu do upływu umowy, a opustoszały lokal nie oznacza automatycznego wygaśnięcia zobowiązań.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – wymogi prawne

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, umowę najmu zawartą na czas określony można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach wyraźnie i jednoznacznie wskazanych w samej umowie. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący (ius cogens), co oznacza, że nie można go zmienić ani ograniczyć wolą stron.

W praktyce oznacza to, że:

milczenie umowy w kwestii wypowiedzenia uniemożliwia jej wcześniejsze rozwiązanie,
ogólne sformułowania typu „z ważnych powodów” nie spełniają wymogu ustawowego – potrzebne są konkretne zdarzenia lub sytuacje (np. zaleganie z czynszem, zmiana przeznaczenia lokalu, rażące naruszenie obowiązków),
sama wskazana długość okresu wypowiedzenia (np. 12 miesięcy) bez określenia przyczyn – nie wystarcza.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo, m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 7 lipca 2022 r. (I NSNc 122/21), w którym podkreślono, że „wypadki określone w umowie” oznaczają konkretne sytuacje, a nie ogólne klauzule. Podobnie Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29 kwietnia 2003 r. (SK 24/02) uznał, że art. 673 § 3 k.c. jest zgodny z Konstytucją i chroni stabilność stosunków najmu.

W doktrynie istnieją dwa podejścia:

podejście rygorystyczne – wymaga szczegółowego wskazania przyczyn wypowiedzenia w umowie,
podejście liberalne – dopuszcza uznanie, że sam określony termin w umowie może być „wypadkiem” w rozumieniu przepisu.

Mimo tych rozbieżności, w obrocie prawnym przeważa pogląd, że dla skuteczności klauzuli wypowiedzenia w umowie terminowej konieczne jest precyzyjne i enumeratywne wskazanie zdarzeń uzasadniających rozwiązanie. Brak takich zapisów sprawia, że wypowiedzenie może być uznane za nieskuteczne.

Podsumowanie

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony przed terminem jej wygaśnięcia jest możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach przewidzianych przez prawo lub wyraźnie zapisanych w samej umowie. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, wcześniejsze wypowiedzenie takiej umowy wymaga precyzyjnego wskazania w treści kontraktu konkretnych „wypadków” – czyli jasno opisanych zdarzeń, których wystąpienie uzasadnia zakończenie najmu. Ogólnikowe sformułowania, takie jak „z ważnych powodów”, czy sama długość okresu wypowiedzenia, nie spełniają tego wymogu.

W praktyce, aby zakończyć najem przed czasem, strony powinny:

Odwołać się do wyraźnych postanowień umowy przewidujących taką możliwość.
Zawrzeć porozumienie o rozwiązaniu umowy.
Skorzystać z wyjątkowych uprawnień przewidzianych przez ustawę, np. w razie wad lokalu uniemożliwiających lub zagrażających bezpiecznemu korzystaniu.

Takie rygorystyczne podejście ustawodawcy ma na celu zapewnienie stabilności stosunków najmu terminowego oraz odróżnienie go od najmu bezterminowego, a w konsekwencji – ochronę pewności obrotu prawnego.

Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.
Wyszukaj: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Dziękujemy

Stan prawny: 13 sierpnia 2025 r.
1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).

Zobacz także:

Formy wypowiedzenia umowy o pracę

Umowa o pracę jest umową dwustronną, która zawierana jest pomiędzy pracownikiem a pracodawcą. Teoretycznie, jeśli strony umowy nie postanowią inaczej, to każdej ze stron przysługuje prawo wypowiedzenia umowy.

Umowa o pracę może zostać wypowiedziana z zachowaniem bądź bez zachowania okresu wypowiedzenia w zależności od wystąpienia konkretnych przesłanek.

Umowa o pracę może także zostać rozwiązane na mocy porozumienia stron.

Ponadto, umowa o pracę może wygasnąć z chwilą upływu terminu na który została zawarta być np. w przypadku śmierci pracownika / pracodawcy.

W załączonym poradniku zebraliśmy w tabeli wszystkie możliwe formy rozwiązania umowy o pracę porównując je do siebie.

Po zapoznaniu się z zawartością tabeli będziesz wiedział m.in. kiedy przysługuje ci okres wypowiedzenia, czy możliwe jest zwolnienie pracownika w wieku przedemerytalnym w danej formie a także z jakim roszczeniem możliwe jest wystąpienie do sądu pracy w przypadku niewłaściwego rozwiązania umowy o pracę.

Zachęcamy do pobrania tabeli i poszerzania swojej wiedzy!

Pobierz poradnik