Użytkownik zwrócił się do nas z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące zapytanie:
W grudniu 2021 roku Pani nabyła środki trwałe - budynki, budowle urządzenia (w ramach przekształcenia działalności prowadzonej w formie spółki jawnej na jednoosobową działalność gospodarczą osoby fizycznej, która była wspólnikiem spółki jawnej) jako niepodlegające podatkowi VAT. W międzyczasie (tzn. od grudnia 2021 r. do dzisiaj) nie dokonywano "ulepszeń" powyżej 30% wartości środka trwałego. Pytanie: Czy i na jakiej podstawie przy sprzedaży nabytych środków trwałych (bez podatku VAT) trzeba będzie wystawić FV ze stawką "zw" czy naliczyć podatek VAT ze stawką 23%?
Wprowadzenie
Sprzedaż środków trwałych, takich jak budynki, budowle czy urządzenia, budzi wiele wątpliwości w kontekście podatku VAT – zwłaszcza gdy składniki majątku zostały nabyte w sposób niepodlegający opodatkowaniu. Przedsiębiorcy często zastanawiają się, czy przy takiej sprzedaży należy wystawić fakturę ze stawką „zw” (zwolnione z VAT), czy też obowiązuje standardowa stawka 23%. W niniejszym artykule, opierając się na aktualnych przepisach prawa podatkowego (stan na lipiec 2025 r.), wyjaśniamy, kiedy sprzedaż środków trwałych podlega opodatkowaniu VAT, a kiedy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia.
Zwolnienie z VAT przy sprzedaży budynków i budowli – kiedy możliwe?
Co do zasady – sprzedaż środków trwałych przez podatnika VAT podlega opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Środki trwałe, takie jak budynki, budowle czy urządzenia, są „towarami” w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich zbycie przez podatnika VAT traktowane jest jako odpłatna dostawa.
Fakt, że środki trwałe zostały nabyte w sposób niepodlegający VAT (w wyniku przekształcenia), nie wpływa sam w sobie na opodatkowanie sprzedaży tych składników majątku. Sprzedaż takich środków trwałych co do zasady będzie podlegać VAT – z wyjątkiem sytuacji, w których zastosowanie znajdą zwolnienia przewidziane w ustawie o VAT.
Dla budynków i budowli należy przeanalizować art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT, który przewiduje zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości, jeżeli spełnione są określone warunki.
Art. 43 ust. 1 pkt 10 – zwolnienie z VAT sprzedaży budynków/budowli:
Sprzedaż jest zwolniona, jeśli:
- dostawa nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej pod warunkiem, że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;
Pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jeżeli od pierwszego zasiedlenia minął okres krótszy niż 2 lata i dostawa nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, sprzedaż może korzystać ze zwolnienia z VAT. Wówczas na fakturze stosuje się oznaczenie „zw”.
Krok po kroku – jak ustalić właściwe opodatkowanie
Krok 1: Czy sprzedaż będzie w ogóle podlegała VAT?
Sprzedaż nieruchomości dokonana przez podatnika w ramach działalności gospodarczej jest „dostawą towarów” podlegającą VAT, chyba że zachodzi szczególne wyłączenie (np. zbycie przedsiębiorstwa / zorganizowanej części przedsiębiorstwa – art. 6 pkt 1.
Krok 2: Dlaczego nabycie w 2021 było „niepodlegające VAT”?
Przeniesienie majątku w toku przekształceń (np. wniesienie majątku spółki jawnej do działalności osoby fizycznej, jeśli stanowiło przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część) może być objęte wyłączeniem z VAT z art. 6 pkt 1 – stąd brak VAT przy nabyciu. To nie ma bezpośrednio decydującego znaczenia dla późniejszej sprzedaży, ale wpływa na ocenę prawa do odliczenia (ważne przy zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10).
Krok 3: Ustalenie „pierwszego zasiedlenia”
Definicja „pierwszego zasiedlenia” (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) obejmuje oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy / użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po wybudowaniu lub po ulepszeniu co najmniej 30% wartości początkowej. Ważne: to pojęcie dotyczy historii nieruchomości, a nie konkretnego podatnika – zmiana właściciela nie „resetuje” pierwszego zasiedlenia.
Krok 4: Zwolnienie podstawowe – art. 43 ust. 1 pkt 10
Dostawa budynków/budowli jest zwolniona, jeśli nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą minął okres krótszy niż 2 lata.
Sprzedaż nieruchomości przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą co do zasady podlega VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie ma wyłączenie, np. przy zbyciu przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT). Nabycie środków trwałych w 2021 roku w ramach przekształcenia działalności było czynnością niepodlegającą VAT, co nie wpływa bezpośrednio na opodatkowanie przyszłej sprzedaży, ale może mieć znaczenie przy ocenie prawa do zwolnienia z VAT. Kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy doszło do „pierwszego zasiedlenia” i kiedy to nastąpiło – nie zmienia się ono wraz ze zmianą właściciela. Jeśli nieruchomość została już zasiedlona i od tego momentu upłynęły co najmniej 2 lata, sprzedaż może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
A co z urządzeniami (środkami trwałymi ruchomymi)?
Dla pozostałych środków trwałych (np. urządzeń technicznych, maszyn) nie stosuje się zwolnienia przewidzianego dla budynków i budowli. Jeśli były wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT, ich sprzedaż będzie opodatkowana VAT według stawki 23%.
Zatem jeżeli sprzedajesz także urządzenia (maszyny, wyposażenie), które nie stanowią integralnej części budynku/budowli (czyli są osobno zbywane towarami ruchomymi), to co do zasady podlegają opodatkowaniu stawką podstawową 23%, chyba że konkretne urządzenie kwalifikuje się do obniżonej stawki lub zwolnienia szczególnego (rzadkie). Gdy dana pozycja jest zwolniona z innego tytułu (np. sprzedaż towarów używanych w całości do działalności zwolnionej – art. 43 ust. 1 pkt 2), możesz oznaczyć ZW, ale wymaga to indywidualnej weryfikacji.
Podsumowanie
- 1. Sprzedaż budynków i budowli:
- Jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata – sprzedaż może być zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10).
- W takim przypadku na fakturze stosuje się oznaczenie „zw” (bez naliczania VAT).
- Można jednak zrezygnować ze zwolnienia i zastosować stawkę 23%, jeśli spełnione są wymogi formalne.
- 2. Sprzedaż urządzeń, maszyn itp. (środki trwałe ruchome):
- Sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT – standardowo według stawki 23%.
- Nie ma zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ani 10a.
Fakt, że środki trwałe zostały nabyte bez VAT (w wyniku przekształcenia) – nie wpływa na konieczność naliczenia VAT przy sprzedaży, ponieważ liczy się status podatnika w momencie sprzedaży oraz charakter towaru. Jednocześnie wskazujemy, że zgodnie z regulaminem E-punktu konsultacyjnego, udzielane porady dotyczą informacji o aktualnym stanie prawnym, obejmują prawo pracy, prawo w Internecie, prawo działalności gospodarczej oraz start – upy. Porady udzielane w ramach e-punktu konsultacyjnego nie obejmują swym zakresem przepisów prawa podatkowego. Rekomendujemy w tym zakresie ewentualne konsultacje z doradcą podatkowym, a w razie wątpliwości warto zabezpieczyć się indywidualną interpretacją podatkową na stronie www.gov.pl
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.
Wyszukaj: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/
Dziękujemy
Stan prawny: 28 lipca 2025 r.
1) Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775).
Zobacz także:
