Jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Polsce od cudzoziemca? Zabezpieczenia przy umowie i oczekiwaniu na kredyt.

Użytkownik zwrócił się do nas z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące zapytanie:

Dzień dobry! Czy istnieją jakieś formy zabezpieczenia podczas zakupu nieruchomości w Polsce na kredyt od obywatela ukraińskiego? Tj. czy są jakieś zabezpieczenia, aby zminimalizować ryzyko podczas oczekiwania na decyzję o kredycie po zapłaceniu zaliczki?

Możliwość zakupu nieruchomości od cudzoziemca

Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, cudzoziemiec (w tym obywatel Ukrainy) może być właścicielem nieruchomości w Polsce, a sprzedaż nieruchomości przez taką osobę jest dopuszczalna – o ile posiada ona tytuł własności i nieruchomość nie jest objęta ograniczeniami np. wynikającymi z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278). Nabycie przez cudzoziemca wymaga co do zasady zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, jednak zbycie przez cudzoziemca nie podlega takim ograniczeniom.

Zabezpieczenia interesów kupującego przed uzyskaniem kredytu

W celu minimalizacji ryzyk związanych z oczekiwaniem na decyzję kredytową po zapłaceniu zaliczki, rekomenduje się zastosowanie następujących mechanizmów prawnych:

a) Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Najbezpieczniejszą formą zabezpieczenia jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, która:

• umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej (na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego),
• może być podstawą do wpisu roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej (art. 16 ust. 1 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), co zwiększa bezpieczeństwo transakcji i chroni przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.

b) Wpis roszczenia w księdze wieczystej

Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis roszczenia o przeniesienie własności. Taki wpis:

• ma skutek erga omnes (wobec wszystkich),
• uniemożliwia sprzedaż nieruchomości innej osobie bez obciążeń i wiedzy nabywcy.

c) Zabezpieczenie zaliczki/zadatku

Zaliczka może zostać zabezpieczona klauzulą o jej zwrocie w razie nieuzyskania kredytu. Alternatywnie można uzgodnić zadatkowe warunki odstąpienia np. poprzez zastrzeżenie, że w przypadku odmowy kredytu zadatek podlega zwrotowi.

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości i tożsamości sprzedającego

Przed przystąpieniem do zawarcia jakiejkolwiek umowy (zarówno przedwstępnej, jak i przyrzeczonej), kluczowe jest dochowanie należytej staranności w zakresie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości oraz tożsamości sprzedającego. Niedopatrzenia w tym zakresie mogą skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi.

a) Weryfikacja księgi wieczystej nieruchomości

Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości. Należy przeanalizować jej treść pod kątem:

• właściciela nieruchomości – czy osoba podająca się za właściciela jest faktycznie wpisana jako właściciel w dziale II księgi;
• obciążeń – w dziale III i IV należy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, roszczeniami, służebnościami, egzekucjami komorniczymi lub hipoteką;
• wpisów ostrzegawczych lub roszczeń osób trzecich – np. roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej, zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości, itp.

Dostęp do elektronicznej księgi wieczystej jest możliwy za pośrednictwem serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl

b) Potwierdzenie tożsamości właściciela

W przypadku sprzedaży przez cudzoziemca – np. obywatela Ukrainy – istotne jest:

• potwierdzenie jego tożsamości na podstawie ważnego dokumentu tożsamości (paszport, karta pobytu),
• sprawdzenie zgodności danych osobowych z treścią księgi wieczystej i ewentualnymi innymi dokumentami (np. umowa nabycia nieruchomości, dokumenty meldunkowe).

c) Weryfikacja umocowania do działania (pełnomocnictwo)

Jeśli właściciel nieruchomości nie przebywa w Polsce i działa przez pełnomocnika, należy:

• żądać pełnomocnictwa notarialnego (najlepiej sporządzonego w języku polskim lub przetłumaczonego przez tłumacza przysięgłego),
• upewnić się, że dokument został opatrzony klauzulą apostille (jeśli został wydany za granicą), co uczyni go ważnym na terenie Polski zgodnie z Konwencją Haską z 1961 r.,
• zweryfikować zakres pełnomocnictwa – powinno ono jednoznacznie upoważniać do zbycia konkretnej nieruchomości, zawarcia umowy przedwstępnej i/lub przyrzeczonej oraz reprezentowania właściciela przed notariuszem.

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do autentyczności dokumentów lub tożsamości stron, zaleca się skonsultowanie sprawy z notariuszem lub prawnikiem przed podpisaniem jakichkolwiek zobowiązań.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Polsce od cudzoziemca – np. obywatela Ukrainy – jest prawnie dopuszczalny, o ile sprzedający posiada tytuł własności. Dla kupujących finansujących nabycie kredytem, kluczowe jest jednak odpowiednie zabezpieczenie transakcji na etapie oczekiwania na decyzję banku.

Najskuteczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz uzyskanie wpisu roszczenia w księdze wieczystej. Dodatkową ochronę zapewnia właściwe uregulowanie kwestii zaliczki lub zadatku, w tym możliwość ich zwrotu w przypadku odmowy udzielenia kredytu. Istotnym elementem bezpieczeństwa jest również szczegółowa weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, księgi wieczystej oraz tożsamości i umocowania sprzedającego – szczególnie gdy działa on przez pełnomocnika przebywając za granicą.

Dopełnienie powyższych czynności znacząco ogranicza ryzyko prawne i finansowe po stronie kupującego oraz zwiększa szanse na pomyślne sfinalizowanie zakupu po uzyskaniu finansowania. W celu właściwego zabezpieczenia transakcji i profesjonalnego poprowadzenia procesu, zaleca się skontaktowanie z doświadczonym prawnikiem specjalizującym się w obrocie nieruchomościami.

 

Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.
Wyszukaj: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Dziękujemy

Stan prawny: 2 lipca 2025 r.

Podstawa prawna:

1) Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
2) Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2278).
3) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).
4) Konwencja znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, sporządzona w Hadze dnia 5 października 1961 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 112, poz. 938).