Zwrot zadatku do przyrzeczonej umowy przedwstępnej

Odpowiedź 

Regulacje ogólne dotyczące zadatku 

Przedmiotem zadatku może być kwota pieniędzy lub rzecz stanowiąca część przyszłego świadczenia albo inna rzecz, co do wręczenia której strony się umówiły. Przez „danie zadatku” należy rozumieć także dokonanie przelewu środków pieniężnych na rachunek strony przyjmującej zadatek.

Zgodnie z treścią ww. przepisu zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy. Dopuszczalne jest jednak, aby strony w umowie ustaliły, że określona kwota pieniędzy czy rzecz wręczona przed zawarciem umowy albo nawet po jej zawarciu, pełni funkcję zadatku i wywołuje określone dla niego skutki.

Zadatek a zaliczka

W praktyce zadatek często bywa mylony z zaliczką, choć między nimi istnieją istotne różnice. Zaliczka nie ma swojej regulacji w Kodeksie cywilnym. Powszechnie przyjmuje się, że jest to częściowa zapłata na poczet świadczenia. W sytuacji, gdy umowa jest wykonana prawidłowo, skutki wręczenia zadatku lub zaliczki co do zasady są takie same - zaliczenie na poczet świadczenia. Różnice widać wówczas, gdy umowa nie zostanie wykonana. Zaliczka podlega wtedy zwrotowi temu, kto ją dał bez względu na przyczynę braku realizacji umowy. Zwrot zadatku jest natomiast uzależniony od okoliczności niewykonania umowy, stosownie do opisanych poniżej regulacji art. 394 Kodeksu cywilnego.

O tym, czy w danym przypadku mamy do czynienia z zadatkiem czy z zaliczką, decyduje treść umowy, która powinna być interpretowana zgodnie z ogólnymi zasadami wykładni oświadczeń woli wyrażonymi w art. 65 Kodeksu cywilnego. Należy między innymi zbadać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, okoliczności złożenia oświadczeń i zwyczaje panujące na danym obszarze. Wskazówką przy ocenie, z którą z ww. instytucji mamy do czynienia, może być użycie w umowie pojęcia „zadatek”. Jeżeli interpretacja pozostałych postanowień umowy nie pozwala na przyjęcie jego innego znaczenia niż to określone w art. 394 Kodeksu cywilnego, to będziemy mieli do czynienia z zadatkiem, z konsekwencjami określonymi w tym przepisie.

Ważność zastrzeżenia zadatku, forma umowy przedwstępnej 

Postanowienia umowy dotyczące zadatku są tzw. dodatkowym zastrzeżeniem umownym, czyli składnikiem umowy „właściwej”, w związku z tym ich ważność zależy od ważności całej umowy. Jeżeli umowa będzie nieważna, to pociągnie to za sobą nieważność postanowień o zadatku.

W przypadku umowy przedwstępnej (umowy, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej), w tym dotyczącej sprzedaży nieruchomości, przepisy nie wymagają zachowania szczególnej formy dla ważności umowy. Może mieć ona dowolną formę, także ustną, chociaż jest ona najmniej zalecana ze względu na możliwe problemy z wykazaniem tego, co strony uzgodniły. W konsekwencji ustna forma umowy przedwstępnej nie wpływa na ważność postanowień o zadatku.

Przy okazji należy wskazać, że forma umowy przedwstępnej ma natomiast znaczenie dla skutków prawnych, jakie mogą z niej wynikać. Zgodnie bowiem z art. 390 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania co do formy, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Dla sprzedaży nieruchomości wymaganą formą jest akt notarialny. Zastosowanie tej formy przy umowie przedwstępnej jest niezbędne, aby strona uprawniona mogła domagać się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Brak właściwej formy przekłada się na to, że stronie uprawnionej nie przysługuje powyższe prawo, może ona natomiast dochodzić naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Dodatkowo, trzeba podkreślić, że zadatek jest umową realną, co oznacza, że samo jego uzgodnienie w umowie nie wystarcza. Dla wywołania skutków prawnych konieczne jest wręczenie drugiej stronie pieniędzy lub rzeczy, jako przedmiotu zadatku.

Skutki zastrzeżenia zadatku

O ile nic innego nie wynika z odmiennych postanowień umowy lub ze zwyczaju, zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego wręczenie zadatku przy umowie wywołuje następujące skutki: 

1. Gdy umowa zostanie wykonana (np. poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej, jako realizacja umowy przedwstępnej) zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe (np. ze względu na to, że przedmiotem zadatku były rzeczy inne, niż te, które mają być przedmiotem świadczenia w wykonaniu umowy), zadatek powinien być zwrócony;
2. W przypadku niewykonania umowy przez stronę, która zadatek wręczyła, strona go otrzymująca może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać;
3. W razie niewykonania umowy przez stronę otrzymującą zadatek musi ona zwrócić drugiej stronie zadatek w podwójnej wysokości;
4. Rozwiązanie umowy oznacza obowiązek zwrotu zadatku stronie, która go dała;
5. Niewykonanie umowy na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony oznacza konieczność zwrotu zadatku tej stronie, które go dała, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej niż zadatek odpada.

Niewykonanie umowy przez stronę, która dała zadatek, z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność; odstąpienie od umowy przez stronę zatrzymującą zadatek

Jak już wyżej wskazano, w przypadku niewykonania umowy przez stronę, która zadatek wręczyła, strona go otrzymująca może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać. Prawo zatrzymania zadatku jest niezależne od faktu wystąpienia szkody, czy od jej wysokości.

Uprawnienie do zatrzymania zadatku przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione dwa warunki:

1. Strona dająca zadatek ponosi wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie umowy.

Przyjmuje się, że wniosek taki wynika z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Jako przykład zawinionego niewykonania umowy orzecznictwo wskazuje uchylanie się strony od zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu m.in. rezygnacji ze sprzedaży rzeczy, znalezienia lepszej oferty. Także niewykonanie umowy z powodu nie zgromadzenia przez kupującego środków na zapłatę ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej, może stanowić okoliczność, za którą co do zasady odpowiadają kupujący. Niemniej jednak każdy przypadek niewykonania umowy powinien być odrębnie analizowany. 

2. Strona, która zadatek otrzymała odstąpi od umowy, czyli złoży w tym zakresie oświadczenie o odstąpieniu.

Uprawnienie do odstąpienia powstaje z chwilą niewykonania umowy. Oświadczenie o odstąpieniu musi spełniać wymagania co do formy określone w przepisach ogólnych Kodeksu cywilnego (art. 77). Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, odstąpienie od niej wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej (tj. w formie pisemnej z datą pewną lub podpisem poświadczonym notarialnie albo w formie aktu notarialnego), odstąpienie od umowy powinno być stwierdzone pismem.

W przypadku odstąpienia od umowy zawartej w formie ustnej należy dla celów dowodowych zalecić, aby oświadczenie w tym zakresie zostało złożone w formie pisemnej lub co najmniej dokumentowej (zgodnie z art. 77(2) i 77 (3) Kodeksu cywilnego do zachowania dokumentowej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci dokumentu, czyli na nośniku informacji umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie).

Należy zauważyć, że regulacje ustawowe nie przewidują wypowiedzenia umowy przedwstępnej, jak również postanowień o zadatku. Strony mogą natomiast w umowie ustalić prawo odstąpienia w określonym terminie.

Konkluzja

W świetle wyjaśnień zawartych w niniejszej odpowiedzi istnieją podstawy do przyjęcia, że w przypadku opisanym w pytaniu użytkownika serwisu, doszło do zawarcia ustnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości przewidującej zadatek. Potwierdzenie na piśmie przyjęcia kwoty pieniężnej tytułem zadatku może być uznane za pokwitowanie jego otrzymania i wskazywać na zamiar zastrzeżenia zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego. Przemawia za tym także fakt, że niedoszła kupująca domaga się jego zwrotu na podstawie art. 394 Kodeksu cywilnego.

Informacje podane w zapytaniu przez użytkownika serwisu nie pozwalają na stwierdzenie, że strony określiły skutki wręczenia zadatku inaczej niż w art. 394 Kodeksu cywilnego. Nie można także uznać, że kupująca była uprawniona do wypowiedzenia umowy.

Jak już wyżej wskazano, niewykonanie umowy z powodu braku środków finansowych po stronie kupującego może stanowić okoliczność, za którą kupujący ponosi odpowiedzialność, co zasadniczo jest podstawą do odstąpienia sprzedających od umowy i zatrzymania zadatku przez drugą stronę umowy.

Porada została przygotowana przez prawników Gessel, Koziorowski Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów sp. p. (dawniej Gessel, Koziorowski Sp. k.)

Podstawa prawna(stan na dzień 28.09.2021):

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.