Wypowiedzenie umowy najmu

Użytkowniczka zwróciła się do nas z prośbą o udzielenie porady w następującym stanie faktycznym:

Zawarłam umowę najmu na czas określony 1 roku. Jestem niezadowolona - w mieszkaniu słychać sąsiadów, są problemy z dostawą wody (już dwa razy była awaria) czy mogę jakoś wypowiedzieć umowę szybciej?

Należy wskazać, że kwestie związane z najmem lokalu określone są w Ustawie – Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”). Poprzez umowę najmu wynajmujący (właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy (lokatorowi) mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Głównymi elementami umowy najmu są:

określenie stron – oznaczenie wynajmującego i najemcy;
szczegółowe opisanie nieruchomości (mieszkanie) – adresu, a także liczby pomieszczeń, które są przedmiotem umowy (czasami wynajmujemy np. jedynie część mieszkania, a nie całość);
kwota czynszu i termin płatności.

Czynsz może być oznaczony ryczałtowo – jako jedna kwota, na którą składają się wszystkie opłaty (media, czynsz do spółdzielni mieszkaniowej itd.), lub można ją rozbić, określając wyłącznie czynsz dla wynajmującego, a pozostałe kwoty pozostawić do odrębnych opłat, które będą obciążać najemcę.

Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i na czas nieokreślony. Jeśli jej czas trwania przekracza rok, powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli taka forma nie zostanie zachowana, przyjmuje się, że zawarto ją na czas nieoznaczony.

Umowy zawarte na czas określony i czas nieoznaczony różnią się w zakresie możliwości ich rozwiązania, zwłaszcza przy korzystaniu z instytucji wypowiedzenia. Przy umowach najmu

zawartych na czas nieoznaczony obowiązują następujące terminy ich wypowiadania:
przy płatności czynszu w odstępach dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
przy miesięcznym czynszu – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc – okres wypowiedzenia wynosi trzy dni;
gdy najem jest dzienny – obowiązuje jednodniowy okres wypowiedzenia.

W umowie najmu można ustalić inne terminy, które zostaną określone wspólnie przez strony z zastrzeżeniem, że nie będzie to okres krótszy niż przewidziany w przepisach (dla właściciela mieszkania wynosi więc on zwykle 3 miesiące). Jeżeli jednak w umowie nie wskaże się możliwości wypowiedzenia umowy, wówczas obowiązują określone powyżej okresy, zależne od terminu płatności czynszu.

Bardziej skomplikowane jest wypowiadanie umów zawartych na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 kc, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Ważne:

Zgodnie z powyższym, umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przed ustalonym czasem jej trwania tylko wtedy, kiedy jest to wprost w niej wskazane.

Jeżeli w umowie nie ma żadnej wzmianki o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę lub wynajmującego. Wówczas strony związane są umową aż do upływu terminu, do którego została zawarta. Jeżeli najemca oświadczy, że wypowiada umowę najmu zawartą na czas określony (mimo braku takiej możliwości w umowie), oddaje klucze, nie mieszka w lokalu, a do końca umowy zostało, na przykład sześć miesięcy, powinien on płacić umówiony czynsz w określonej kwocie i w ustalonych terminach.

Istotą umowy najmu zawartej na czas określony jest to, że daje gwarancję obu stronom – najemcy możliwość zamieszkiwania w lokalu do wskazanego dnia, zaś wynajmującemu – otrzymywanie czynszu przez wskazany umownie okres.

Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 kc. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne, jak stanowi wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 roku, I ACa 402/13.

W świetle tego orzeczenia nie podlega dyskusji, że wypowiedzenie umowy, gdy nie zostało to w niej ujęte, nie ma mocy prawnej, jest bezskuteczne i nie powoduje skutków prawnych w postaci jej rozwiązania.

Odpowiadając zatem na pytanie Użytkowniczki należy wskazać, że w pierwszej kolejności należy przeanalizować umowę najmu zawartą z Wynajmującym. Jeżeli nie zostały w niej uregulowane terminy wypowiedzenia umowy – umowa zostanie rozwiązana dopiero po upływie czasu, na który została zawarta.

Pamiętaj!

Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.

Wyszukaj:

Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Dziękujemy

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny na dzień: 17 października 2023 r.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).

Formy wypowiedzenia umowy o pracę

Umowa o pracę jest umową dwustronną, która zawierana jest pomiędzy pracownikiem a pracodawcą. Teoretycznie, jeśli strony umowy nie postanowią inaczej, to każdej ze stron przysługuje prawo wypowiedzenia umowy.

Umowa o pracę może zostać wypowiedziana z zachowaniem bądź bez zachowania okresu wypowiedzenia w zależności od wystąpienia konkretnych przesłanek.

Umowa o pracę może także zostać rozwiązane na mocy porozumienia stron.

Ponadto, umowa o pracę może wygasnąć z chwilą upływu terminu na który została zawarta być np. w przypadku śmierci pracownika / pracodawcy.

W załączonym poradniku zebraliśmy w tabeli wszystkie możliwe formy rozwiązania umowy o pracę porównując je do siebie.

Po zapoznaniu się z zawartością tabeli będziesz wiedział m.in. kiedy przysługuje ci okres wypowiedzenia, czy możliwe jest zwolnienie pracownika w wieku przedemerytalnym w danej formie a także z jakim roszczeniem możliwe jest wystąpienie do sądu pracy w przypadku niewłaściwego rozwiązania umowy o pracę.

Zachęcamy do pobrania tabeli i poszerzania swojej wiedzy!

Pobierz poradnik