Porady eksperta
Wypowiedzenie umowy najmu
Ten materiał powstał dzięki 1,5% podatku
Wpisz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT
Dziękujemy za wsparcie!
Użytkowniczka zwróciła się do nas z prośbą o udzielenie porady w następującym stanie faktycznym:
Zawarłam umowę najmu na czas określony 1 roku. Jestem niezadowolona - w mieszkaniu słychać sąsiadów, są problemy z dostawą wody (już dwa razy była awaria) czy mogę jakoś wypowiedzieć umowę szybciej?
Należy wskazać, że kwestie związane z najmem lokalu określone są w Ustawie – Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”). Poprzez umowę najmu wynajmujący (właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy (lokatorowi) mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Głównymi elementami umowy najmu są:
- określenie stron – oznaczenie wynajmującego i najemcy;
- szczegółowe opisanie nieruchomości (mieszkanie) – adresu, a także liczby pomieszczeń, które są przedmiotem umowy (czasami wynajmujemy np. jedynie część mieszkania, a nie całość);
- kwota czynszu i termin płatności.
Czynsz może być oznaczony ryczałtowo – jako jedna kwota, na którą składają się wszystkie opłaty (media, czynsz do spółdzielni mieszkaniowej itd.), lub można ją rozbić, określając wyłącznie czynsz dla wynajmującego, a pozostałe kwoty pozostawić do odrębnych opłat, które będą obciążać najemcę.
Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i na czas nieokreślony. Jeśli jej czas trwania przekracza rok, powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli taka forma nie zostanie zachowana, przyjmuje się, że zawarto ją na czas nieoznaczony.
Umowy zawarte na czas określony i czas nieoznaczony różnią się w zakresie możliwości ich rozwiązania, zwłaszcza przy korzystaniu z instytucji wypowiedzenia. Przy umowach najmu
- zawartych na czas nieoznaczony obowiązują następujące terminy ich wypowiadania:
- przy płatności czynszu w odstępach dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- przy miesięcznym czynszu – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc – okres wypowiedzenia wynosi trzy dni;
- gdy najem jest dzienny – obowiązuje jednodniowy okres wypowiedzenia.
W umowie najmu można ustalić inne terminy, które zostaną określone wspólnie przez strony z zastrzeżeniem, że nie będzie to okres krótszy niż przewidziany w przepisach (dla właściciela mieszkania wynosi więc on zwykle 3 miesiące). Jeżeli jednak w umowie nie wskaże się możliwości wypowiedzenia umowy, wówczas obowiązują określone powyżej okresy, zależne od terminu płatności czynszu.
Bardziej skomplikowane jest wypowiadanie umów zawartych na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 kc, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Ważne:
Zgodnie z powyższym, umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przed ustalonym czasem jej trwania tylko wtedy, kiedy jest to wprost w niej wskazane.
Jeżeli w umowie nie ma żadnej wzmianki o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę lub wynajmującego. Wówczas strony związane są umową aż do upływu terminu, do którego została zawarta. Jeżeli najemca oświadczy, że wypowiada umowę najmu zawartą na czas określony (mimo braku takiej możliwości w umowie), oddaje klucze, nie mieszka w lokalu, a do końca umowy zostało, na przykład sześć miesięcy, powinien on płacić umówiony czynsz w określonej kwocie i w ustalonych terminach.
Istotą umowy najmu zawartej na czas określony jest to, że daje gwarancję obu stronom – najemcy możliwość zamieszkiwania w lokalu do wskazanego dnia, zaś wynajmującemu – otrzymywanie czynszu przez wskazany umownie okres.
Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 kc. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne, jak stanowi wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 roku, I ACa 402/13.
W świetle tego orzeczenia nie podlega dyskusji, że wypowiedzenie umowy, gdy nie zostało to w niej ujęte, nie ma mocy prawnej, jest bezskuteczne i nie powoduje skutków prawnych w postaci jej rozwiązania.
Odpowiadając zatem na pytanie Użytkowniczki należy wskazać, że w pierwszej kolejności należy przeanalizować umowę najmu zawartą z Wynajmującym. Jeżeli nie zostały w niej uregulowane terminy wypowiedzenia umowy – umowa zostanie rozwiązana dopiero po upływie czasu, na który została zawarta.
Pamiętaj!
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.
Wyszukaj:
Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/
Dziękujemy
Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.
Stan prawny na dzień: 17 października 2023 r.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).
Sposoby rozwiązania stosunku pracy zawartego na podstawie umowy o pracę
Poradnik Premium: Sposoby rozwiązania umowy o pracę przez pracownika i pracodawcę
Umowa o pracę jest podstawową formą nawiązania stosunku pracy między pracownikiem a pracodawcą i ma charakter zobowiązania dwustronnego. Oznacza to, że zarówno pracownik, jak i pracodawca, co do zasady mogą doprowadzić do jej rozwiązania, o ile przepisy prawa pracy nie wprowadzają szczególnych ograniczeń ochronnych.
Rozwiązanie umowy o pracę może nastąpić za wypowiedzeniem (z zachowaniem ustawowego okresu wypowiedzenia) albo bez wypowiedzenia – jeżeli wystąpią przesłanki określone w przepisach, takie jak ciężkie naruszenie podstawowych obowiązków pracowniczych czy długotrwała niezdolność do pracy. Długość okresu wypowiedzenia zależy m.in. od rodzaju umowy oraz stażu pracy u danego pracodawcy.
Stosunek pracy może również zostać zakończony w drodze porozumienia stron. W takim przypadku to pracownik i pracodawca wspólnie ustalają termin rozwiązania umowy oraz ewentualne dodatkowe warunki, np. dotyczące wykorzystania urlopu czy wypłaty świadczeń. Ta forma daje największą elastyczność, ale wymaga zgodnej woli obu stron.
Pobierz poradnik
Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju?
A tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok bez dostatecznej wiedzy i znajomości przepisów.
A czy wiesz, że...
Ty też możesz coś zrobić, abyśmy mogli dalej działać i skutecznie Cię wspierać?
KRS 0000318482
Chcesz nas wesprzeć?
Jak widzisz, serwis mikroPorady.pl jest wolny od reklam. Działamy dzięki ofiarności naszych użytkowników, którzy przekazują nam wpłaty i darowizny. Nawet w bardzo niewielkich kwotach.
Twoja pomoc pozwoli na:
Warto wiedzieć
