E-punkt: Służebność drogi koniecznej.
Pytanie: Jak przeprowadza się ustanowienie służebności drogowej?
Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (K.C.) jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Przez pojęcie służebności rozumiemy obciążenie cudzej nieruchomości prawem na rzecz innej osoby lub nieruchomości, mające na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości (służebności gruntowe) albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej (służebności osobiste). Wskazać należy, że podmiotowi uprawnionemu z tytułu służebności przysługuje wolność prawnie chroniona korzystania z obciążonej rzeczy tu nieruchomości. Zakres takiej wolności mogą określać np. umowa, decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu.
Pojęcie drogi koniecznej obejmuje służebność nieruchomości taką, która ma umożliwić przez nią dostęp do drogi publicznej tj. drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej, a także wewnętrznej z innej nieruchomości, która takiego dostępu nie ma. Powyższe daje możliwość przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, celem dotarcia do drogi publicznej, często wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej.
Główną przesłanką wystąpienia z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest brak prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Dlatego też koniczne staje się roszczenie, posiadając lub uzyskując czasem wyłącznie dostęp prekaryjny tj. dożywotnie korzystanie lub dostęp oparty na czasowym stosunku obligacyjnym.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w drodze:
- Umowy zawartej między stronami, przy czym oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.C.),
- Orzeczenia sądu w przypadku braku możliwości umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej pomiędzy właścicielem nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą dostęp ów mógłby zostać zapewniony,
- Zasiedzenia ale w przypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. (przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się tutaj odpowiednio),
- Decyzji administracyjnej ale tylko w szczególnym przypadku, jakim jest wywłaszczenie
- Wynagradzania właściciela nieruchomości również wtedy gdyby nie poniósł on żadnej szkody związanej z ustanowieniem służebności.
Pamiętać również należy, że przy przeprowadzaniu postępowania w sprawie służebności drogowej należy uwzględniać, zgodnie z treścią art. 145 § 3 K.C., interes społeczno-gospodarczy. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno bowiem nastąpić przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić Powyższe oznacza, że należy starać się tak wytyczyć drogę konieczną, aby nie była ona powodem przyszłych sporów pomiędzy sąsiadami.
Jeżeli właściciel nieruchomości władnącej jest również właścicielem nieruchomości obciążonej to ma tym samym zapewniony dojazd przez własną nieruchomość do drugiej nieruchomości. W takim przypadku ustanowienie służebności drogi koniecznej nie jest konieczne. Jednakże jeżeli mamy do czynienia z dwiema odrębnymi nieruchomościami dla, których są założone dwie odrębne księgi wieczyste to w takim wypadku nie powinno być przeszkód do obciążenia jednej nieruchomości służebnością drogi na rzecz drugiej nieruchomości, z uwagi na spełnienie warunków opisanych w art. 285 § 1 K.C. Zgodnie z ww. przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Służebność drogi koniecznej ustanawia się w formie aktu notarialnego, a do umowy należy przedłożyć:
- odpis księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma być obciążona służebnością;
- wyrys z mapy ewidencyjnej;
- wypis z rejestru gruntów nieruchomości władającej i obciążonej;
- dane uprawnionego;
- zakres służebności;
- można również sporządzić stosowny załącznik graficzny, na którym wyraźnie zostanie zaznaczone miejsce dostępu do drogi publicznej przez sąsiednią nieruchomość obciążoną jak i zakres takiego dostępu (przy sporządzeniu takiego załącznika można skorzystać z pomocy geodety, koszt z tym związany może być bardzo różny, najlepiej dowiedzieć się tego bezpośrednio u geodety).
Umowa o ustanowienie służebności drogi koniecznej czy też oświadczenie o ustanowieniu służebności, powinny zawierać wniosek o ujawnienie służebności w księgach wieczystych prowadzonych dla obu nieruchomości, tj. nieruchomości władnącej jak i nieruchomości obciążonej.
Jeżeli chodzi o koszty związane z czynnościami notarialnymi to zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej będzie ono wynosić:
- do 3.000 zł - 100 zł;
- powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
- powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
- powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
- powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
- powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
- powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł.
Stan prawny na dzień 04.06.2018 r.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.2018.0.1025);
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U.2018.0.272);
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.2018.0.155).
