Wynajem mieszkania a podatki

Użytkowniczka zwróciła się do nas z prośbą o udzielenie odpowiedzi na pytanie dotyczące podatków od wynajmu mieszkania. Wskazała, że zawarła z rodzicami umowę użyczenia mieszkania i planuje w najbliższym czasie je podwynająć.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że osoba decydująca się na najem nieruchomości muszą pamiętać o obowiązkach wobec urzędu skarbowego. W 2023 roku pojawiła się zmiana przepisów, od której zależy wysokość kosztów związanych z pozyskaniem dochodu.

Obowiązek opłacenia podatku powstaje w momencie uzyskania przychodu z najmu, czyli w momencie otrzymania lub pozostawienia do dyspozycji pieniędzy, a także świadczenia w naturze. Podatnik ma obowiązek rozliczyć z urzędem skarbowym kwotę wpłacaną przez wynajmującego w ramach umówionego czynszu. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, możliwe jest wyłącznie rozliczenie ryczałtowe za wynajem mieszkania.

Wobec tego, podatnicy nie mogą odliczyć od podstawy opodatkowania kosztów poniesionych na przykład na remont lub zakup niezbędnego sprzętu. Podatek od wynajmu mieszkania 2023 w formie ryczałtu ewidencjonowanego może wynosić 8,5% lub 12,5%. Ostateczna kwota należności do urzędu skarbowego zależy od wysokości przychodu. W tym obszarze warto wspomnieć o zmianach, które weszły w życie 1 lipca 2023 roku z mocą wsteczną. Oznacza to, że obowiązują od 1 stycznia.

Zmiany wprowadzone przez rząd znajdują się w ustawie z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw. Przepisem, który ma najważniejsze znaczenie, jest art. 8 pkt 1. Wprowadza on nowe przepisy polegające na rozdzieleniu limitu przychodów z najmu w przypadku małżonków. W efekcie rozliczenie ryczałtowe za wynajem mieszkania będzie korzystniejsze, jeżeli właściciele nieruchomości zdecydują się na wspólne złożenie deklaracji podatkowej.

Zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł lub 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł. Każdy z małżonków otrzymuje osobny limit, co pozwala na uniknięcie płacenia wyższego podatku. Jeżeli podatnicy złożą oświadczenie o rozliczeniu najmu w całości przez jedną osobę, wówczas jej limit będzie wynosił 200 000 zł.

Przed wprowadzeniem nowych przepisów nie można było skorzystać z wyższego progu niezależnie od ustroju majątkowego. Oznaczało to, że zarówno małżonkowie posiadający rozdzielność majątkową, jak i wspólność ustawową mogli skorzystać wyłącznie z limitu wynoszącego 100 000 zł.

Wszyscy podatnicy, którzy decydują się na najem prywatny lub jako działalność gospodarcza, mają obowiązek złożenia deklaracji podatkowej oraz opłacenia określonej należności do urzędu skarbowego. Obie te grupy podatników obowiązują inne zasady rozliczenia.

Znowelizowane przepisy wprowadziły od 1 stycznia 2023 roku możliwość rozliczenia przychodów z najmu prywatnego wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatnicy stracili możliwość kontynuowania opodatkowania skalą podatkową lub przejścia na inną formę opodatkowania.

Jeżeli przedsiębiorca decyduje się na wynajem nieruchomości, wówczas uzyskany dochód jest traktowany tak samo jak ten uzyskany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W takim przypadku nie ma narzuconego sposobu rozliczenia. Podatek za wynajem mieszkania w przypadku działalności gospodarczej będzie więc obliczany na takiej samej zasadzie jak pozostałe zarobki przedsiębiorcy.

Najem w ramach działalności gospodarczej może być więc opodatkowany według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. Warto jednak zwrócić uwagę, że ryczałt ewidencjonowany wiąże się z koniecznością spełnienia dodatkowych wymagań. Jeżeli przedsiębiorca zdecyduje się na taki sposób opodatkowania, wówczas będzie on dotyczył wszystkich przychodów.

Jeżeli podatnicy wynajmują mieszkanie jako osoby fizyczne i chcą skorzystać z wyższego limitu wynoszącego 200 000 zł, wówczas powinni złożyć stosowne oświadczenie. Dokument należy dostarczyć do urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym małżonkowie otrzymali pierwszy przychód ze wspólnego mieszkania. Następnie podatek od wynajmu mieszkania 2023 powinien zostać rozliczony przez podatnika zgodnie z oświadczeniem.

Drugi podatnik nie rozlicza w takiej sytuacji przychodu z najmu mieszkania. Co ważne, dokumentu nie trzeba składać już w kolejnych latach podatkowych. Zmiany należy dokonać poprzez złożenie odwrotnego oświadczenia. Zaliczki na podatek można wpłacać:

Miesięcznie – nie później niż do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni,
Kwartalnie – nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale.

Podatek za grudzień oraz ostatni kwartał opłaca się w terminie składania deklaracji podatkowej. Podatek za wynajem mieszkania 2023 należy wykazać w PIT–28 – składanej w terminie do końca kwietnia 2024 roku. Co ważne, w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego nie ma możliwości odliczenia kosztów w deklaracji podatkowej. Nie można więc obniżyć zobowiązania poprzez uwzględnienie wydatków przeznaczonych na remont lub wyposażenie nieruchomości.

Jeżeli podatnik wynajmuje nieruchomość jako przedsiębiorca, wówczas należy rozliczyć zarobki jako przychód z działalności gospodarczej. Mogą być więc opodatkowane według skali podatkowej, podatkiem liniowym czy też ryczałtem ewidencjonowanym.

Podsumowując, od 1 stycznia 2023 roku obowiązuje wyłącznie rozliczenie ryczałtowe za wynajem mieszkania w przypadku osób prywatnych. Obowiązują dwie stawki podatku – 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Opodatkowaniu podlega czynsz umowny, a przychód powstaje w momencie pierwszej opłaty przez wynajmujących. Jeżeli wynajmującym jest osoba prywatna, podatek od wynajmu mieszkania 2023 można opłacać miesięcznie – do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni lub kwartalnie – nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale. Zaliczkę za ostatni miesiąc należy opłacić w terminie składania deklaracji PIT–28, czyli do końca kwietnia.

Pamiętaj!

Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.

Wyszukaj:

Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Dziękujemy

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny na dzień: 29 listopada 2023 r.

Umowa najmu a umowa dzierżawy

Zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy są umowami uregulowanymi w ustawie z dnia 23 czerwca 1964 roku kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”).

Umowę najmu regulują art. 659 – 679 (przepisy ogólne) oraz art. 680-692 k.c. (najem lokalu).

Celem umowy najmu jest uregulowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy. Zgodnie z przepisami ustawy zawierając umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najem jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Umowę dzierżawy regulują art. 693-709 k.c.

Umowa dzierżawy jest umową wzajemną, zgodnie z którą wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy podobnie do umowy najmu jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Pobierz poradnik