Użytkownik naszego serwisu zadał nam zapytanie dotyczące możliwości skrócenia okresu wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, przy której obowiązuje 3 miesięczny okres wypowiedzenia. Czy taki okres można skrócić? Poniżej odpowiedź naszych ekspertów!
Z treści pytania użytkownika serwisu nie wynika na jaki okres została zawarta umowa najmu.
Co do zasady, umowy najmu zawarte na czas oznaczony można wypowiedzieć w przypadkach i w terminach przewidzianych w umowie najmu.
Wynika to z przyjętej swobody kształtowania stosunków umownych przez strony. Oznacza to, że jeżeli strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony, przewidziały katalog okoliczności, których ziszczenie nada stronie uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu, to wypowiedzenie umowy będzie możliwe tylko gdy takie okoliczności się ziszczą. Tym samym, jeżeli w umowie najmu zawartej na czas oznaczony nie została przewidziana możliwość jej wypowiedzenia, strona (np. najemca) nie będzie mogła złożyć wypowiedzenia drugiej stronie.
Strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą, w drodze aneksu do umowy, dodać lub zmienić katalog przesłanek uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu, które pierwotnie zostały przewidziane w umowie. Strony mogą również, w drodze porozumienia, ustalić rozwiązanie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy.
Czyli jeżeli obie strony umowy najmu, dojdą do przeświadczenia, że chcą zakończyć umowę najmu z pominięciem okresu wypowiedzenia, przewidzianego w umowie najmu zawartej na czas oznaczony, to w drodze porozumienia mogą wyznaczyć termin (np. ze skutkiem na dzień zawarcia porozumienia) ustania tej umowy.
W przypadku umów najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, jeżeli czynsz jest płatny w okresach miesięcznych, każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów, bez konieczności wystąpienia jakichś szczególnych okoliczności.
Przyjmuje się, że w treści umowy najmu wyłączona zostaje możliwość skrócenia trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Możliwe jest zaś jego wydłużenie.
Wyłączenie możliwości skrócenia w umowie najmu okresu wypowiedzenia, stanowi przejaw zabezpieczenia interesów najemcy czyli, że zakaz skracania w umowie okresu wypowiedzenia został zastrzeżony na korzyć najemcy.
Konstrukcja wypowiedzenia umowy najmu przewiduje sytuację, gdy tylko jedna strona umowy chce zakończyć najem (składa wypowiedzenie) a druga może pozostawać bierna.
Jeżeli zaś obie strony chcą rozwiązać umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, mogą zawrzeć porozumienie o ustaniu stosunku najmu. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, strony mogą umówić się co do zakończenia umowy najmu.
Nadzwyczajna zmiana stosunków.
Inaczej kształtuje się sytuacja gdy na zmianie umowy, w tym na rozwiązaniu umowy najmu we wcześniejszym terminie, zależy tylko jednej stronie a zawarcie porozumienia o ustaniu stosunku najmu nie jest możliwe.
Jeżeli zajdą okoliczności nadzwyczajne (których nie dało się przewidzieć), które powodują że dalsze trwanie umowy najmu (w okresie trwania okresu wypowiedzenia) groziłoby jednej stronie rażącą stratą, sąd powszechny w myśl art. 357 (1) k.c., może orzec o rozwiązaniu takiej umowy.
To co jest kluczowe przy analizie tej możliwości jest, to wykazanie, że pojawienie się okoliczności nadzwyczajnych nie mogło dać się przewidzieć w chwili zawierania umowy. Czyli, że w dacie zawarcia umowy najmu, strony przy zachowaniu należytej staranności i rozeznania rynku, nie mogły przewidzieć wystąpienia stanu zagrożenia epidemicznego czy stanu epidemii, w skutek czego działaniem władzy państwowej zabronione było prowadzenie działalności gospodarczej o kodzie PKD tożsamym z działalnością gospodarczą najemcy.
Ponadto, istotne jest również wykazanie, że bez ingerencji sądu powszechnego w dalsze trwanie umowy, w związku z wystąpieniem w/w nieprzewidzianej i nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych, dla jednej ze stron groziłoby rażącą stratą.
Sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi powyżej.
Tak więc, w sytuacjach nadzwyczajnych, a taką niewątpliwie jest pandemia wywołana koronawirusem (skutki tej pandemii mają charakter powszechny i mogą być kwalifikowane jako nadzwyczajna, nieprzewidywalna zmiana stosunków), najemca ma uprawnienie do wystąpienia do sądu z powództwem przeciwko drugiej stronie o rozwiązanie umowy nie bacząc na wskazane powyżej terminy wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy oznacza w takim przypadku zakończenie stosunku zobowiązaniowego na mocy orzeczenia sądu. Sąd wówczas może w wyroku określić datę, w której dany stosunek prawny ustaje.
Porada została przygotowana przez prawników Kancelarii Gessel, Koziorowski Sp. k.
Podstawa prawna(stan na dzień 09.11.2020 r.):
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity – Dz. U. z 2020 r., poz. nr 1740).
Umowa o dzieło - umowa zlecenie
Wielokrotnie spotykamy się z problematyką, jaką jest wybór właściwego rodzaju umowy. Najczęściej mylonymi i błędnie stosowanymi umowami są umowa o dzieło/umowa zlecenie. Zarówno umowa o dzieło, jak i umowa zlecenie są umowami cywilnoprawnymi, pełnią jednakże zdecydowanie inne funkcje i powodują różne skutki. Istotą zawarcia umowy o dzieło jest zobowiązanie się przyjmującego zamówienie do wykonania określonego, szczegółowo w umowie dzieła, zaś strony zmawiającej do zapłaty wynagrodzenia. Istotą umowy zlecenia jest wykonanie nie przez przyjmującego zlecenie określonej czynności prawnej lub faktycznej.
Ważne w 2021
Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT za 2020
Chcesz nas wesprzeć?
Jak widzisz, serwis mikroPorady.pl jest wolny od reklam. Działamy dzięki ofiarności naszych użytkowników, którzy przekazują nam wpłaty i darowizny. Nawet w bardzo niewielkich kwotach.
Twoja pomoc pozwoli na:
Poszerzenie serwisu miesięcznie o co najmniej 20 nowych rozwiązań, wzorów umów oraz kazusów
Bieżącą aktualizację wszystkich treści przez prawników
Udzielenie miesięcznie co najmniej 100 porad i konsultacji online
Opiekę informatyczną serwisu i jego dostępność 24/7
"Wesprzyj nas, a zobaczysz, jak dużo na tym zyskasz."
Komunikat w związku realizacją obowiązku z art. 13 RODO Informacja nt. Cookies
Drogi Użytkowniku!
zanim zaczniesz korzystać z naszego Serwisu mikroPorady.pl, prosimy zapoznaj się uważnie z naszym Regulaminem, Polityką Prywatności oraz Polityką Cookies, w których szczegółowo opisaliśmy zasady korzystania z naszego Serwisu oraz sposób gromadzenia, wykorzystania i udostępnienia danych osobowych. Korzystając z Serwisu zgadzasz się z Regulaminem, Polityką Prywatności i Polityką Cookies.
Twoja prywatność i bezpieczeństwo to nasz priorytet, dlatego informujemy Cię, że nasz Serwis wykorzystuje pliki cookies, które przetwarzają dane, w tym dane, które mogą być zakwalifikowane jako dane osobowe, w celu zebrania i przetwarzania zagregowanych danych dla celów statystycznych, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości, doskonalenia jakości i treści naszych Usług, szerzenia misji edukacyjnej (w tym analizowania i profilowania danych grup użytkowników dla celów badawczych i marketingu naszych Usług).
Pamiętaj, możesz w każdej chwili wyrazić sprzeciw na przetwarzanie Twoich danych osobowych. Jeżeli nie wyrażasz zgody na korzystanie przez nasz Serwis z plików cookies, zmień ustawienia przeglądarki internetowej w zakresie plików cookies w swoim urządzeniu końcowym.
Kto jest Administratorem Twoich danych?
Administratorem Twoich danych jesteśmy my, czyli Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr B. Federa, ul. Orzeszkowej 2, 05-827 Grodzisk Mazowiecki. Jesteśmy organizacją pożytku publicznego i prowadzimy nieodpłatną działalność pożytku publicznego.
Inspektor Ochrony Danych
Aby zagwarantować, że Twoje dane zawsze będą przetwarzane w sposób transparentny i zgodny z prawem, wyznaczyliśmy Inspektora Ochrony Danych. Jest to osoba, z którą możesz się kontaktować we wszystkich sprawach dotyczących przetwarzania danych osobowych oraz korzystania z praw związanych z tym przetwarzaniem. Naszym Inspektorem Ochrony Danych jest Janusz Kosakowski. Dane kontaktowe: e-mail: <mailto:inspektor@wiedza3g.pl> inspektor@wiedza3g.pl; adres korespondencyjny: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa, ul. Orzeszkowej 2, 05-827 Grodzisk Mazowiecki
Odbiorcy Twoich danych
Nigdy nie przekazujemy Twoich danych, nie sprzedajemy ich ani nie wymieniamy się nimi w jakichkolwiek celach, także marketingowych z innymi podmiotami. Twoje dane mogą być przekazywane jedynie Zaufanym Partnerom. W większości dane dotyczące ruchu naszych użytkowników gromadzone są przez naszych Zaufanych Partnerów. Prawo daje nam także możliwość przekazania danych podmiotom, które będą je przetwarzać na nasze zlecenie. Mogą to być na przykład podwykonawcy naszych usług, np. firmy IT oraz oczywiście organy typu sądy czy policja, które mogą żądać danych na podstawie obowiązującego prawa.
W związku z korzystaniem przez nas z narzędzia Google Analitycs Twoje dane zgromadzone w plikach cookies mogą być przekazywane Google Inc. z siedzibą w USA, tj. poza Europejski Obszar Gospodarczy. Przykazywanie odbywać się będzie na podstawie regulacji zabezpieczających ochronę danych osobowych, zatwierdzonych przez Komisję Europejską.
Podstawy prawne przetwarzania Twoich danych
W każdym przypadku przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na podstawie prawnej na bazie obowiązujących przepisów. Jedną z nich może być konieczność przetwarzania danych do wykonania lub zawarcia umowy, której jesteś stroną. Taką umowę stanowo Regulamin Serwisu mikroPorady.pl. W przypadku pozostałych celów, takich jak analityka ruchu, zapobieganie nadużyciom, szerzenie misji edukacyjnej (w tym analizowanie i profilowanie danych grup użytkowników dla celów badawczych i marketingu naszych Usług), podstawą prawną jest nasz uzasadniony interes jako Administratora danych. Nasz prawnie uzasadniony interes polega na ułatwieniu korzystania z usług świadczonych drogą elektroniczną oraz na poprawie ich funkcjonalności, w tym na konieczności dostosowania zawartości Serwisu do potrzeb i preferencji Usługobiorców (Użytkowników) oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych, a także na konieczności tworzenia statystyk i badań, które stanowią podstawę do analizy, w jaki sposób Ty i inny Usługobiorcy korzystacie z Serwisu i na tej podstawie m.in. przygotowywać takie treści, które cieszą się największym zainteresowaniem lub na które jest największe zapotrzebowanie.
Okres przez jaki dane będą przetwarzane
Po zakończeniu korzystania przez Ciebie z naszych Usług, nie będziemy przetwarzać Twoich danych osobowych, za wyjątkiem tych danych, które są dopuszczone do przetwarzania na podstawie przepisów prawa lub umowy lub niezbędne do wyjaśnienia okoliczności niedozwolonego korzystania z Usług. Dane osobowe niezbędne do wykonania Umowy będziemy przetwarzać do czasu wygaśnięcia tej umowy, z tym zastrzeżeniem, że czasami, dane te mogą być przetwarzane również po wygaśnięciu tej umowy, jednak tylko wyłącznie jeżeli jest to dozwolone lub wymagane w świetle obowiązującego prawa np. przetwarzanie w celach statystycznych, rozliczeniowych lub w celu dochodzenia roszczeń.
Dane przetwarzane z uwagi na nasz uzasadniony interes będziemy przetwarzać do czasu ewentualnego zgłoszenia przez Ciebie skutecznego sprzeciwu.
Również skorzystanie przez Ciebie z prawa do bycia zapomnianym będzie skutkowało usunięciem Twoich danych na Twoje wyraźne żądanie.
Jakie masz prawa w stosunku do swoich danych?
Masz m.in. prawo żądania dostępu do danych, sprostowania danych, do usunięcia danych (prawo do bycia zapomnianym), do ograniczenia przetwarzania danych, do przenoszenia danych. Możesz także zgłosić sprzeciw do przetwarzania danych oraz wycofać udzieloną zgodę do przetwarzania danych. Masz także prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa UODO), jeżeli uważasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe w niewłaściwy sposób. Jak skorzystać ze swoich praw opisujemy w Polityce prywatności.
Chcesz dowiedzieć się więcej o zasadach przetwarzania i ochrony danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu mikroPorady?
Nasza strona używa plików Cookies. Korzystając z niej akceptujesz naszą Politykę Cookies i wyrażasz zgodę na używanie plików Cookies według aktualnych ustawień swojej przeglądarki. Poznaj szczegóły i możliwości ustawień w plików Cookies.
Załóż konto, by w pełni korzystać z bezpłatnego wsparcia w prowadzeniu firmy
Rejestracja zajmie minutę, korzystając z serwisu dostajesz dostęp
Wiemy jednak, że jako mikroprzedsiębiorca masz niewiele czasu na zgłębianie całości dokumentów, więc przygotowaliśmy skrót najważniejszych zapisów:
Gromadzimy tylko te dane osobowe, które są niezbędne do świadczenia usługi mikroPorady.pl, takie jak np. Twój adres e-mail.
Aby rozwijać aplikację i zapewniać lepszą jakość bezpłatnych usług, gromadzimy anonimowe dane zbiorcze w zakresie sposobu korzystania z mikroPorady.pl.
Dobroczynny serwis mikroPorady.pl należy wyłącznie do nas. Ale wszystko, co zamieścisz na swoim koncie, pozostaje Twoją 100% własnością. Bez Twojej zgody nigdy nie udostępnimy tych materiałów podmiotom trzecim.
Nasz serwis jest również w 100% zgodny z RODO. W każdej chwili możesz uzyskać dostęp do swoich danych, sprawdzić gdzie i w jaki sposób są one przechowywane. Oczywiście w dowolnym momencie możesz je również usunąć.
Wiemy jednak, że jako mikroprzedsiębiorca masz niewiele czasu na zgłębianie całości dokumentów, więc przygotowaliśmy skrót najważniejszych zapisów:
Gromadzimy tylko te dane osobowe, które są niezbędne do świadczenia usługi mikroPorady.pl, takie jak np. Twój adres e-mail.
Aby rozwijać aplikację i zapewniać lepszą jakość bezpłatnych usług, gromadzimy anonimowe dane zbiorcze w zakresie sposobu korzystania z mikroPorady.pl.
Dobroczynny serwis mikroPorady.pl należy wyłącznie do nas. Ale wszystko, co zamieścisz na swoim koncie, pozostaje Twoją 100% własnością. Bez Twojej zgody nigdy nie udostępnimy tych materiałów podmiotom trzecim.
Nasz serwis jest również w 100% zgodny z RODO. W każdej chwili możesz uzyskać dostęp do swoich danych, sprawdzić gdzie i w jaki sposób są one przechowywane. Oczywiście w dowolnym momencie możesz je również usunąć.