Skrócenie okresu wypowiedzenia umowy najmu - mikroPorady.pl - Biznesowe wsparcie z najlepszej strony

Użytkownik naszego serwisu zadał nam zapytanie dotyczące możliwości skrócenia okresu wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, przy której obowiązuje 3 miesięczny okres wypowiedzenia. Czy taki okres można skrócić? Poniżej odpowiedź naszych ekspertów!

Z treści pytania użytkownika serwisu nie wynika na jaki okres została zawarta umowa najmu.

Co do zasady, umowy najmu zawarte na czas oznaczony można wypowiedzieć w przypadkach i w terminach przewidzianych w umowie najmu.

Wynika to z przyjętej swobody kształtowania stosunków umownych przez strony. Oznacza to, że jeżeli strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony, przewidziały katalog okoliczności, których ziszczenie nada stronie uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu, to wypowiedzenie umowy będzie możliwe tylko gdy takie okoliczności się ziszczą. Tym samym, jeżeli w umowie najmu zawartej na czas oznaczony nie została przewidziana możliwość jej wypowiedzenia, strona (np. najemca) nie będzie mogła złożyć wypowiedzenia drugiej stronie.

Strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą, w drodze aneksu do umowy, dodać lub zmienić katalog przesłanek uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu, które pierwotnie zostały przewidziane w umowie. Strony mogą również, w drodze porozumienia, ustalić rozwiązanie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy.

Czyli jeżeli obie strony umowy najmu, dojdą do przeświadczenia, że chcą zakończyć umowę najmu z pominięciem okresu wypowiedzenia, przewidzianego w umowie najmu zawartej na czas oznaczony, to w drodze porozumienia mogą wyznaczyć termin (np. ze skutkiem na dzień zawarcia porozumienia) ustania tej umowy.

W przypadku umów najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, jeżeli czynsz jest płatny w okresach miesięcznych, każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów, bez konieczności wystąpienia jakichś szczególnych okoliczności.

Przyjmuje się, że w treści umowy najmu wyłączona zostaje możliwość skrócenia trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Możliwe jest zaś jego wydłużenie.

Wyłączenie możliwości skrócenia w umowie najmu okresu wypowiedzenia, stanowi przejaw zabezpieczenia interesów najemcy czyli, że zakaz skracania w umowie okresu wypowiedzenia został zastrzeżony na korzyć najemcy.

Konstrukcja wypowiedzenia umowy najmu przewiduje sytuację, gdy tylko jedna strona umowy chce zakończyć najem (składa wypowiedzenie) a druga może pozostawać bierna.

Jeżeli zaś obie strony chcą rozwiązać umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, mogą zawrzeć porozumienie o ustaniu stosunku najmu. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, strony mogą umówić się co do zakończenia umowy najmu.

Nadzwyczajna zmiana stosunków.

Inaczej kształtuje się sytuacja gdy na zmianie umowy, w tym na rozwiązaniu umowy najmu we wcześniejszym terminie, zależy tylko jednej stronie a zawarcie porozumienia o ustaniu stosunku najmu nie jest możliwe.

Jeżeli zajdą okoliczności nadzwyczajne (których nie dało się przewidzieć), które powodują że dalsze trwanie umowy najmu (w okresie trwania okresu wypowiedzenia) groziłoby jednej stronie rażącą stratą, sąd powszechny w myśl art. 357 (1) k.c., może orzec o rozwiązaniu takiej umowy.

To co jest kluczowe przy analizie tej możliwości jest, to wykazanie, że pojawienie się okoliczności nadzwyczajnych nie mogło dać się przewidzieć w chwili zawierania umowy. Czyli, że w dacie zawarcia umowy najmu, strony przy zachowaniu należytej staranności i rozeznania rynku, nie mogły przewidzieć wystąpienia stanu zagrożenia epidemicznego czy stanu epidemii, w skutek czego działaniem władzy państwowej zabronione było prowadzenie działalności gospodarczej o kodzie PKD tożsamym z działalnością gospodarczą najemcy.

Ponadto, istotne jest również wykazanie, że bez ingerencji sądu powszechnego w dalsze trwanie umowy, w związku z wystąpieniem w/w nieprzewidzianej i nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych, dla jednej ze stron groziłoby rażącą stratą.

Sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi powyżej.

Tak więc, w sytuacjach nadzwyczajnych, a taką niewątpliwie jest pandemia wywołana koronawirusem (skutki tej pandemii mają charakter powszechny i mogą być kwalifikowane jako nadzwyczajna, nieprzewidywalna zmiana stosunków), najemca ma uprawnienie do wystąpienia do sądu z powództwem przeciwko drugiej stronie o rozwiązanie umowy nie bacząc na wskazane powyżej terminy wypowiedzenia. Rozwiązanie umowy oznacza w takim przypadku zakończenie stosunku zobowiązaniowego na mocy orzeczenia sądu. Sąd wówczas może w wyroku określić datę, w której dany stosunek prawny ustaje.

Porada została przygotowana przez prawników Kancelarii Gessel, Koziorowski Sp. k.

Podstawa prawna(stan na dzień 09.11.2020 r.):

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity – Dz. U. z 2020 r., poz. nr 1740).

Umowa o dzieło - umowa zlecenie

Wielokrotnie spotykamy się z problematyką, jaką jest wybór właściwego rodzaju umowy. Najczęściej mylonymi i błędnie stosowanymi umowami są umowa o dzieło/umowa zlecenie. Zarówno umowa o dzieło, jak i umowa zlecenie są umowami cywilnoprawnymi, pełnią jednakże zdecydowanie inne funkcje i powodują różne skutki. Istotą zawarcia umowy o dzieło jest zobowiązanie się przyjmującego zamówienie do wykonania określonego, szczegółowo w umowie dzieła, zaś strony zmawiającej do zapłaty wynagrodzenia. Istotą umowy zlecenia jest wykonanie nie przez przyjmującego zlecenie określonej czynności prawnej lub faktycznej.

Pobierz poradnik