Posiadacz zależny lokalu użytkowego

Użytkownik zwrócił się do nas z rozbudowanym zapytaniem dotyczącym najmu lokalu użytkowego, należącego do Spółdzielni Mieszkaniowej, który podnajmuje Przychodni. Użytkownik nie ma podpisanej pisemnej mowy z właścicielem lokalu, jednakże po wpłaceniu całego wkładu na podstawie umowy o budowę przedmiotowej lokalu ekspektatywę do aktu notarialnego odrębnej własności lokalu.  Po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie spółdzielnia miała przeprowadzić w/w akt w czasie 3 miesięcy, czego nie zrobiła. Spółdzielnia ma wiedzę jako zarządca, że Użytkownik lokal podnajmuje, wynika to również z niektórych pism korespondencji, Spółdzielnia została również poinformowana o pozwoleniu na roboty budowlane które zostały przeprowadzone przez Przychodnię w celu przystosowania lokalu do potrzeb jego działalności. Od 14 lat tj. od momentu przekazania lokalu Użytkownik opłaca systematycznie wszystkie zobowiązania wobec Spółdzielni tj. media opłaty eksploatacyjne itp. Użytkownik zwrócił się do nas z następującymi pytaniami:

1. Czy brak umowy na piśmie pomiędzy Użytkownikiem, a Spółdzielnią może stać się powodem iż aktualny najemca, tj. Przychodnia może zażądać zwrotu czynszów bo nie ma oficjalnej umowy najmu pomiędzy mną a Spółdzielnią oraz zażądać zwrotu za poniesione nakłady w tym lokalu do przystosowania do jego działalności. Użytkownik ma w umowie zawarte zastrzeżenie, że nie ma obowiązku dokonania zwrotu za poniesione nakłady przez Przychodnię, a Przychodnia ma obowiązek te nakłady pozostawić w lokalu po rozwiązaniu lub zakończeniu umowy najmu;
2. Czy wobec powyższych faktów Przychodnia ma podstawy prawne by unieważnić umowę najmu pomiędzy  Użytkownikiem, a Przychodnią.
3. Czy istnieją jakieś inne niebezpieczne okoliczności które może wykorzystać Przychodnia.

Na wstępie należy zaznaczyć, że Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości dr. Bogusława Federa świadczy bezpłatną pomoc na rzecz mikro i małych przedsiębiorców. Takie działania wynikają z celów statutowych Fundacji. W ramach udzielanych bezpłatnych porad prawnych Fundacja nie realizuje indywidualnych zleceń. Zgodnie z Regulaminem E-Punktu Konsultacyjnego udostępnionego w serwisie mikroporady.pl porady prawne obejmują jedynie odpowiedzi na zadane przez użytkowników pytania i dotyczą informacji o aktualnym stanie prawnym oraz zmian w prawie. Z uwagi na powyższe, poniżej zostaną przedstawione najważniejsze informacje dotyczące posiadacza zależnego lokalu użytkowego.

Zgodnie z art. 336 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej jako „k.c.” posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Treścią posiadania jest władztwo nad rzeczą. Termin „władztwo” oznacza relację między człowiekiem a rzeczą, która polega na sprawowaniu kontroli nad tą rzeczą. W ujęciu ustawowym chodzi tu jednak o sposób władania rzeczą, który odpowiada uprawnieniom właściciela bądź innej osoby mającej, na podstawie stosunku cywilnoprawnego, inne prawo, z którym łączy się uprawnienie do władania rzeczą. O wykonywaniu władztwa w rozumieniu komentowanego artykułu decyduje sposób władania nieruchomością, a nie sposób jego uzyskania.

Zakres władztwa nad rzeczą posiadacza najszerszy będzie przy posiadaniu samoistnym i odpowiadać będzie uprawnieniom do korzystania z rzeczy, pobierania pożytków, przekształcenia rzeczy, a w niektórych przypadkach jej zniszczenia. Nie jest to jednak zakres uprawnień posiadacza, a jedynie sposób wykonywania władztwa nad rzeczą. Posiadaczowi niebędącemu właścicielem rzeczy, a jego wymienia art. 336 k.c., nie przysługuje przecież prawo do zbycia rzeczy czy jej obciążenia, nie mówiąc – co wydaje się tylko pozornie paradoksalne – o prawie do jej posiadania (ius possidendi). Swoje władztwo wykonuje bowiem faktycznie, a więc w oderwaniu od prawa.

Dla utrzymania posiadania wystarczy sama możliwość wykonywania władztwa, nie ma potrzeby bezpośredniego kontaktu fizycznego z rzeczą. Cechę tę określa się mianem zewnętrznego elementu posiadania (używa się tu także porzymskiego określenia corpus; określenia rzymskie to possessio corpore, possessio naturalis). Łączy się z nią określone nastawienie psychiczne władającego noszące miano elementu wewnętrznego (affectus tenendi, animus possidendi, intellectus possidendi). 

Należy odróżnić właściciela posiadającego od posiadacza w zakresie prawa własności (posiadacza samoistnego), podobnie użytkownika posiadającego i inne osoby, którym przysługuje prawo do posiadania cudzej rzeczy w określonym zakresie, od posiadacza, któremu prawo to nie przysługuje, a który faktycznie włada cudzą rzeczą w tym zakresie (posiadacz zależny). Prawo do ochrony tego władztwa w przypadku właściciela czy użytkownika wynika z ochrony przypisanej tym prawom i posiadaniu, natomiast w przypadku posiadaczy, o których mowa w przepisie art. 336, tylko z odpowiednich przepisów o posiadaniu. Posiadanie w znaczeniu zakresu władztwa nad rzeczą jest niejako sobowtórem odpowiednich praw. Powyższe oznacza, że sytuacja opisana w zapytaniu kwalifikuje Użytkownika jako posiadacza zależnego lokalu użytkowego należącego do Spółdzielni. Pozostaje pytanie, czy brak pisemnej umowy najmu może spowodować negatywne następstwa prawne dla stosunku prawnego istniejącego pomiędzy podnajmującym lokal, tj. Przychodnią, a Użytkownikiem.

Zgodnie z art.  659 §  1k.c.  przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Art.  660 k.c. stanowi natomiast, żeumowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Wskazany przepis oznacza, że forma umowy najmu jest co do zasady dowolna i można ją zawrzeć nawet w sposób dorozumiany. Jednym z wyjątków od tej zasady jest ustanowiony wymóg zachowania zwykłej formy pisemnej ad eventum przy kumulatywnym spełnieniu dwóch przesłanek: co do przedmiotu, gdy umowa dotyczy nieruchomości lub pomieszczenia oraz co do czasu – gdy zostaje zawarta na czas oznaczony dłuższy niż rok. Jednakże brak spełnienia tego wymogu nie pociąga za sobą nieważności umowy. Umowa najmu jest ważna, ale nie wywołuje umówionego przez strony skutku co do oznaczenia terminu końcowego, ma być bowiem poczytywana jako zawarta na czas nieoznaczony. Ratio legis tego unormowania tkwi w dążeniu do zapewnienia pisemnego dowodu co do czasu trwania umowy długoterminowej. Zgodnie z wyrokiem NSA z 24.06.2009 r., II FSK 347/08, LEX nr 519390 

Umowa o podnajem czy o bezpłatne użytkowanie lokalu nawet zawarta per facta concludentia czy też za zgodą właściciela (art. 660) nie jest zawarta z właścicielem i z tego powodu nie może kreować podmiotu podatkowego czy też obowiązku podatkowego w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Powyższe regulacje wskazują, że brak umowy na piśmie pomiędzy Użytkownikiem, a Spółdzielnią nie może stać się powodem iż aktualny najemca, tj. Przychodnia może zażądać zwrotu czynszów oraz zażądać zwrotu za poniesione nakłady w tym lokalu do przystosowania do jego działalności. Brak pisemnej umowy najmu nie powoduje jej nieważności - Użytkownik realizował przez kilkanaście lat umowę, a więc poczytuje się ją jako zawartą. Brak pisemnej umowy pomiędzy właścicielem – Spółdzielnią, a Użytkownikiem nie powoduje żadnych negatywnych konsekwencji, które mogłyby być wykorzystane przez podnajmującego – Przychodnię.

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny: 31 maja 2022 r.

Podstawa prawna:

1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.)