Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – czy można ustalić 3-miesięczny okres wypowiedzenia? - mikroPorady.pl

Potrzebujemy Cię! W Twoim PIT jest siła
Przejdź do Twój e-PIT
- A
- A
- A
Pytania do eksperta

Użytkownik naszego serwisu zapytał:

Czy w umowie najmu zawartej na czas określony można przewidzieć 3-miesięczny okres wypowiedzenia?

Poniżej odpowiedź naszych ekspertów.

Najem na czas określony – zasady wypowiadania umowy

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas określony, może być wypowiedziana przez jedną ze stron tylko wtedy, gdy w umowie przewidziano taką możliwość i wskazano konkretne przypadki (przyczyny), w których wypowiedzenie jest dopuszczalne.

Oznacza to, że samo dodanie do umowy zapisu o 3-miesięcznym okresie wypowiedzenia jest niewystarczające, jeśli nie towarzyszy mu wskazanie sytuacji, w których wypowiedzenie może nastąpić. W praktyce oznacza to konieczność doprecyzowania w umowie, np.: „Umowa może zostać wypowiedziana z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia w przypadku opóźnień w płatnościach przekraczających 30 dni.”

Brak takich postanowień sprawia, że wypowiedzenie umowy na czas określony jest nieważne, nawet jeśli strony zgodziły się na określony termin wypowiedzenia.

Najem na czas nieokreślony – zastosowanie przepisów ustawowych

Inaczej wygląda sytuacja przy umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony. W takim przypadku, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, obowiązuje art. 688 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że wypowiedzenia można dokonać najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?

Pokaż materiały

Co istotne, ten przepis ma charakter semiimperatywny, czyli strony mogą umówić się na dłuższy termin wypowiedzenia (np. 6 miesięcy), ale nie mogą go skutecznie skrócić. Oznacza to, że umowne postanowienie przewidujące np. jednomiesięczny okres wypowiedzenia byłoby nieważne w zakresie skracającym ochronę przewidzianą w art. 688 k.c.

Na co warto zwrócić uwagę?

Przy zawieraniu umowy najmu na czas określony kluczowe jest to, by nie tylko ustalić długość okresu wypowiedzenia, ale również wskazać dokładnie sytuacje, w których wypowiedzenie może nastąpić. Bez tego zapis o wypowiedzeniu nie wywoła skutków prawnych – nawet jeśli zawarty będzie 3-miesięczny okres wypowiedzenia.

Z kolei przy umowie na czas nieoznaczony, nie trzeba wskazywać konkretnych przyczyn – wypowiedzenie może nastąpić z zachowaniem ustawowego 3-miesięcznego okresu, liczonym na koniec miesiąca.

Podsumowanie

Umowa najmu zawarta na czas określony może zawierać 3-miesięczny okres wypowiedzenia, ale tylko wtedy, gdy wskazane są konkretne przypadki, w których takie wypowiedzenie jest dopuszczalne.
W przypadku umowy na czas nieoznaczony, ustawowy termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące przy płatności czynszu miesięcznie – art. 688 k.c.
Wypowiedzenie umowy na czas określony bez podstawy wskazanej w umowie będzie nieskuteczne.
Postanowienia skracające ustawowy termin wypowiedzenia w umowie na czas nieoznaczony są nieważne – dopuszczalne jest jedynie jego wydłużenie.

Podstawa prawna:

• art. 673 § 3 i art. 688 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 2024 poz. 1061 t.j.)
• Wyrok SN z 17.10.1997 r., sygn. akt I CKN 279/97

Stan prawny na dzień: 23 maja 2025

Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.
Wyszukaj: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Dziękujemy

Umowa najmu a umowa dzierżawy

Zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy są umowami uregulowanymi w ustawie z dnia 23 czerwca 1964 roku kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”).

Umowę najmu regulują art. 659 – 679 (przepisy ogólne) oraz art. 680-692 k.c. (najem lokalu).

Celem umowy najmu jest uregulowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy. Zgodnie z przepisami ustawy zawierając umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najem jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Umowę dzierżawy regulują art. 693-709 k.c.

Umowa dzierżawy jest umową wzajemną, zgodnie z którą wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy podobnie do umowy najmu jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Pobierz poradnik

Pamiętaj:
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT
Dziękujemy!

Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju?

A tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok bez dostatecznej wiedzy i znajomości przepisów.

A czy wiesz, że...

Ty też możesz coś zrobić, abyśmy mogli dalej działać i skutecznie Cię wspierać?

KRS 0000318482

Przejdź do Twój e-PIT