Umowy pośrednictwa zawierane poza lokalem przedsiębiorstwa przez pośrednika nieruchomości

Pytanie z dnia 20 grudnia 2014

Przedstawiony problem prawny: umowy pośrednictwa zawierane poza lokalem przedsiębiorstwa przez pośrednika nieruchomości.

Odpowiedź na problem prawny:

Z dniem 25 grudnia 2014 roku weszła w życie Ustawa z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta (Dz. U. 2014, poz. 827) – dalej jako: ustawa. Uchyliła ona dwie dotychczas obowiązujące ustawy, które regulowały kwestię praw konsumentów: ustawę z dnia 2 marca 2000 roku o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny oraz ustawę z dnia 27 lipca 2002 roku o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej.

Nowa ustawa wprowadziła wiele zmian dla przedsiębiorców zawierających umowy z konsumentami. W pierwszej kolejności znacznie zwiększono katalog obowiązków informacyjnych przedsiębiorcy względem konsumenta. Pełna lista obowiązków enumeratywnie została wskazana przez Ustawodawcę w art. 12 ustawy i zawiera 21 obowiązkowych danych, generalnie odnoszących się do identyfikacji przedsiębiorcy, treści podstawowych warunków umowy oraz warunków i sposobu odstąpienia od umowy. Przedsiębiorca zobowiązany jest dopełnić w/w obowiązków najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa. Powyższego poinformowania dokonuje się w formie pisemnej utrwalanej na papierze lub za zgodą konsumenta na innym trwałym nośniku informacji. Na ten temat pisaliśmy w naszym News'ie: Nowa ustawa o prawach konsumenta – część pierwsza. Nowe obowiązki przedsiębiorcy zawierającego umowę z konsumentem;

Ponadto należy pamiętać, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, przedsiębiorca zobowiązany jest wydać konsumentowi dokument umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub potwierdzenie jej zawarcia, utrwalone na papierze lub, za zgodą konsumenta, na innym trwałym nośniku. Na przedsiębiorcy spoczywa ciężar udowodnienia wypełnienia w/w obowiązków.

Co więcej nieprzestrzeganie przepisów omawianej ustawy zagrożone jest karą w oparciu o ustawę z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (t.j. Dz. U. 2013poz. 482) – dalej jako: KW.

Art. 139 b) KW stanowi, że kto w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa zawierając umowę z konsumentem nie spełnia wymagań dotyczących udzielenia informacji lub wydania dokumentu, przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta podlega karze grzywny.

Poza tym wydłużeniu uległ termin na odstąpienie od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 27 ustawy o prawach konsumenta, konsument może od 25 grudnia 2014 r. w terminie 14 dni odstąpić od umowy bez podawania przyczyny i bez ponoszenia kosztów. O prawie odstąpienia pisaliśmy w naszym News'ie: Nowa ustawa o prawach konsumenta – część druga. Zasady i tryb zawierania z konsumentem umowy na odległość i poza lokalem przedsiębiorstwa; prawo odstąpienia od umowy; patrz: https://mikroporady.pl/prowadzenie-dzialalnosci/co-nowego-w-prawie/item/1378-nowa-ustawa-o-prawach-konsumenta-część-druga.html

Bieg terminu na odstąpienie od umowy, w przypadku umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zgodnie z art. 28 pkt 2) ustawy rozpoczyna się w dniu zawarcia umowy. Natomiast w wypadku gdy konsument nie został poinformowany przez przedsiębiorcę o prawie odstąpienia od umowy, prawo to wygasa po upływie 12 miesięcy od dnia upływu w/w terminu tj. po upływie 12 miesięcy od dnia w którym upłynąłby 14 dzień od zawarcia umowy. Natomiast jeżeli konsument został poinformowany przez przedsiębiorcę o prawie odstąpienia od umowy przed upływem terminu 14 dni od dnia zawarcia umowy, termin do odstąpienia od umowy upływa po 14 dniach od udzielenia konsumentowi informacji o tym prawie.

Należy również wskazać na na art. 30 ust. 1 ustawy, który stanowi, iż konsument może odstąpić od umowy, składając przedsiębiorcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie można złożyć na formularzu. Wzór takiego formularza został przedstawiony w Załączniku nr 2 do ustawy. W przypadku odstąpienia od umowy zawartej na odległość lub umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa umowę uważa się za niezawartą. Jeżeli zaś konsument złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy zanim przedsiębiorca przyjął jego ofertę, oferta przestaje wiązać.

Co istotne, zgodnie z postanowieniami art. 7 ustawy, konsument nie może zrzec się uprawnień wynikających z ustawy, zarówno przed podpisaniem umowy jak i po jej podpisaniu. Wszelkie oświadczenia o zrzeczeniu się tych praw będą nieważne.

Nadto, zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy, przedsiębiorca ma obowiązek niezwłocznie, nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania oświadczenia konsumenta o odstąpieniu od umowy, zwrócić konsumentowi wszystkie dokonane przez niego płatności, w tym koszty dostarczenia rzeczy. Co więcej zgodnie z art. 32 ust. 2 przedsiębiorca dokonuje zwrotu płatności przy użyciu takiego samego sposobu zapłaty, jakiego użył konsument, chyba że konsument wyraźnie zgodził się na inny sposób zwrotu, który nie wiąże się dla niego z żadnymi kosztami.

Odpowiadając na postanowione pytanie, czy i jak można zabezpieczyć się przed potencjalnym odstąpieniem od umowy po wskazaniu adresu nieruchomości leżącej w zainteresowaniu konsumenta, wskazujemy na art. 38 pkt 1) ustawy, który stanowi, iż prawo odstąpienia od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość nie przysługuje konsumentowi w odniesieniu do umów o świadczenie usług, jeżeli przedsiębiorca wykonał w pełni usługę za wyraźną zgodą konsumenta, który został poinformowany przed rozpoczęciem świadczenia, że po spełnieniu świadczenia przez przedsiębiorcę utraci prawo odstąpienia od umowy.

Umowa pośrednictwa polega na świadczeniu usług, przez co należy rozumieć, że wskazanie adresu nieruchomości konsumentowi i zaprezentowanie tej nieruchomości jest de facto wykonaniem usługi. Wskazujemy jednak, iż na podstawie wcześniej obowiązującej ustawy z dnia 2 marca 2000 roku o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny, orzecznictwo wypracowało linię, która była „korzystniejsza” dla konsumentów.

Reasumując proponujemy zastosować w umowach następują klauzulę:

„Konsument oświadcza, iż został poinformowany i zgadza się na to, że po wykonaniu usługi przez pośrednika polegającej na podaniu adresu nieruchomości leżącej w zainteresowaniu konsumenta, jak i jej zaprezentowaniu, utraci prawo do odstąpienia od niniejszej umowy, zgodnie z postanowieniami art. 38 pkt 1) ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. 2014, poz. 827).