Służebność drogi koniecznej

Użytkownik naszego portalu zwrócił się do nas z zapytaniem dotyczącym służebności drogi koniecznej. Jak podaje, działka jego sąsiada nie ma dostępu do drogi publicznej, stąd też sąsiad chciałby uzyskać możliwość dojazdu do niej przez nieruchomość Użytkownika. Użytkownik zastanawia się czy może z tego tytułu pobierać od niego opłatę każdego roku, a jeśli tak to w jaki sposób ją ustalić.

Poniżej odpowiedź naszych ekspertów:

Służebność drogi koniecznej jest ograniczonym prawem rzeczowym i służy zapewnieniu dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich nieruchomości, która jest go pozbawiona. Została ona uregulowana w art. 145 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Na treść służebności drogi koniecznej składa się m.in. wynagrodzenie właściciela nieruchomości obciążonej od właściciela nieruchomości władnącej. Ustawodawca jednak nie zdecydował się na jednoznaczne uregulowanie sposobu uiszczania tej opłaty, nie pozostawił też żadnych wskazówek co do ustalania jej wysokości. W tym zakresie należy oprzeć się na wskazaniach doktryny i orzecznictwa.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że służebność drogi koniecznej ustanawiana jest na skutek orzeczenia sądowego lub na mocy stosunku umownego (umowa winna być sporządzona w formie aktu notarialnego).

Aktualnie dopuszczalne są co do zasady następujące sposoby dokonywania uiszczania rzeczonego wynagrodzenia:

• opłata jednorazowa;
• opłata jednorazowa rozłożona na raty;
• opłata cykliczna.

W doktrynie prezentowane są jednak poglądy krytyczne wobec możliwości ustalenia wynagrodzenia cyklicznego. Przykładowo G. Karaszewski uważa, że możliwe jest to jedynie przy stosunkach umownych (G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 145.). Podobne stanowisko reprezentuje także M. Jankowska: 

wątpliwości budzi to, czy wynagrodzenie może przyjmować charakter świadczenia okresowego. Z uwagi na zasadę lege non distinguente dopuszcza się taką możliwość w orzecznictwie, lecz bywa ona przedmiotem krytyki doktryny (M. Jankowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352),

red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 145).

Nie można jednak tracić z pola widzenia orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Zgodnie z postanowieniemSN z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt II CSK 371/11: 

wynagrodzenie może mieć często i właśnie często ma charakter świadczeń okresowych, a nie świadczenia jednorazowego. Gdyby więc ustawodawca zamierzał wprowadzić tylko jednorazowe wynagrodzenie, to niewątpliwie musiałoby to znaleźć wyraz w treści art. 145 k.c.

Tak samo Sąd Najwyższy uznał w: postanowieniu z dnia 17 stycznia 1969 r., sygn. akt III CRN 379/68, postanowieniu z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt V CSK 594/13 oraz w uchwale z dnia 8 września 1988 r., sygn. akt III CZP 76/88. Nie ma przeszkód do tego, aby wynagrodzenie właściciela nieruchomości obciążonej miało postać świadczeń okresowych, niemniej zasadą jest przyznawanie wynagrodzenia jednorazowego.

Należy zauważyć, że nie ma żadnych ustawowych przesłanek, które wyznaczałyby sposób obliczania wynagrodzenia należnego Użytkownikowi. Za Sądem Najwyższym wskazujemy, że: 

wynagrodzenie, o którym mowa w art. 145 § 1 k.c. powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, przy czym istotne w zakresie formy wynagrodzenia, może okazać się przewidywanie, czy stan prawny ukształtowany ustanowieniem służebności ma trwały, czy też przejściowy charakter. Trzeba też mieć na względzie, że przy prognozowaniu odległej perspektywy czasowej funkcjonowania służebności drogowej suma wynagrodzenia za ustanowienie drogowej nie powinna przekraczać wartości nieruchomości obciążonej.

(postanowienie SN z  dnia 15 września 2016 r., sygn. akt I CSK 568/15).

Z kolei przedstawiciele doktryny podają, że: 

wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogowej ustala się według cen rynkowych; nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak należy określić jego podstawę. W piśmiennictwie wysuwane są różne propozycje, nie może bowiem być jednolitej zasady dla niemożliwych do przewidzenia stanów faktycznych. Jako kryteria pomocnicze wchodzą w rachubę: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej, którego źródłem jest uzyskanie przez nią prawnie gwarantowanego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, a wreszcie straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod drogę pasa gruntu. W tym wypadku w drodze analogii można posłużyć się określonym w art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 205) sposobem obliczania wartości świadczeń powtarzających się w celu ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn

(J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 145.) 

Podsumowując, Użytkownik może domagać się wynagrodzenia w formie świadczenia okresowego za obciążenie jego nieruchomości służebnością drogi koniecznej. Ustalając jednak jego wysokość należałoby skorzystać z porady eksperta np. rzeczoznawcy majątkowego, kierując się także wyżej powołanymi przesłankami pochodzącymi z doktryny i orzecznictwa.

Stan prawny na dzień 30 czerwca 2023 r.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.)

Źródła:

1. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt II CSK 371/11;
2. Postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1969 r., sygn. akt III CRN 379/68;
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt V CSK 594/13;
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1988 r., sygn. akt III CZP 76/88;
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z  dnia 15 września 2016 r., sygn. akt I CSK 568/15;
6. G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 145.;
7. M. Jankowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 145).
8. J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 145.

Pamiętaj!

Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.

Wyszukaj:

Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w  https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Dziękujemy!