Zakup mieszkania w czasie trwania wspólności małżeńskiej za pieniądze pochodzące z majątku osobistego

Użytkownik zwrócił się do nas z prośbą o udzielenie odpowiedzi na pytanie w następującym stanie faktycznym:

Przed zawarciem związku małżeńskiego Użytkownik zakupił mieszkanie, które aktualnie chce sprzedać. Pomiędzy małżonkami panuje wspólność majątkowa, zatem zadał pytanie czy pieniądze które uzyska ze sprzedaży nieruchomości będą stanowiły majątek wspólny czy osobisty? Zwrócił się również o rozstrzygnięcie, czy w sytuacji zakupu nowego mieszkania za pieniądze pochodzące wyłącznie ze sprzedaży starego mieszkania, nowe mieszkanie będzie stanowiło jego majątek osobisty czy wejdzie do majątku wspólnego małżonków. 

Zgodnie z art. 31 §1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy (dalej jako „ustawa”) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Współwłasność istniejąca między małżonkami pozostającymi we wspólności majątkowej jest tzw. współwłasnością łączną. Nie istnieje w związku z tym możliwość rozporządzania udziałami w tej współwłasności. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. W art. 33 ustawy zostały wymienione przedmioty wchodzące w skład majątku osobistego każdego z małżonków. Zgodnie ze wskazanym przepisem, do majątku osobistego każdego z małżonków zalicza się:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Zatem pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania zakupionego przed zawarciem małżeństwa nie wejdą do wspólności majątkowej małżeńskiej i będą stanowiły majątek osobisty Użytkownika. Pozostaje kwestia rozstrzygnięcia, co w sytuacji zakupu nowego mieszkania.

Co do zasady nabycie nieruchomości w trakcie trwania wspólności majątkowej wymaga zgody drugiego małżonka (art.  37 ustawy). Wyjątkiem od tej reguły stanowi nabycie nieruchomości za środki pochodzące z majątku osobistego jednego z małżonków.

Powyższe wynika z obowiązującej w prawie rodzinnym zasadzie surogacji polegającej na nabyciu rzeczy w zamian za jeden ze składników majątku osobistego. Jak wskazuje się w orzecznictwie: 

Surogacja może polegać nie tylko na zastąpieniu nowym elementem majątkowym innego elementu (surogacja "transferowa"), ale także na odpowiednim przekształceniu wcześniej istniejącego prawa w inne prawo, nawet o innej treści, zwłaszcza wówczas, gdy przekształcenie to odnosi się do tożsamej rzeczy (surogacja "transformacyjna")

- Postanowienie SN z 27.04.2017 r., IV CSK 346/16, LEX nr 2312226. W uzasadnieniu cytowanego Postanowienia SN wskazał, że

w piśmiennictwie i orzecznictwie Sądu Najwyższego wyjaśniono bliżej elementy konstrukcyjne surogacji rzeczowej, obejmującej majątek odrębny (osobisty) małżonków, w tym także w związku z przekształcaniem spółdzielczych praw majątkowych do lokalu członków spółdzielni mieszkaniowych. W powołanej w skardze kasacyjnej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2015 r., III CZP 13/15 wyjaśniono m.in. to, że do przyjęcia konstrukcji surogacji niezbędnej jest spełnienie przynajmniej dwóch warunków: "tożsamość zdarzenia, powodująca wyjście określonego przedmiotu z majątku osobistego i zarazem nabycie innego przedmiotu majątkowego oraz wymaganie, aby nowy przedmiot był nabyty w sensie ekonomicznym kosztem majątku osobistego.

Natomiast w Postanowieniu z 10 kwietnia 2013 r., IV CSK 521/12, LEX nr 133135 Sąd Najwyższy wskazał, że w 

O zaliczeniu nabywanego przedmiotu do majątku wspólnego lub odrębnego powinno decydować porównanie wielkości środków użytych z każdego z tych majątków. W konsekwencji, nabyty przedmiot należy zaliczyć do tego z majątków, z którego pochodzi podstawowa część środków. Jeżeli środki z drugiego majątku są nieznaczne, stanowią nakład rozliczany zgodnie z art. 45 k.r.o., jeżeli natomiast wskazane kryterium nie może znaleźć zastosowania ze względu na brak daleko idącej różnicy między zaangażowanymi środkami, to - w braku odmiennej woli małżonków - nabyty przedmiot wchodzi do każdego z majątków w częściach ułamkowych proporcjonalnych do wysokości zaangażowanych środków.

Powyższe oznacza, że jeżeli całość środków użytych do zakupu nowego mieszkania pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków, zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Najwyższy nabyty przedmiot należy zaliczyć do jego majątku osobistego.  

W praktyce część notariuszy może wymagać obceności i udzielenia zgody przed drugiego z małżonków przy sporządzaniu aktu notarialnego nabycia nieruchomości w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Część notariuszy wymaga obecności i potwierdzenia przez drugiego małżonka, że nieruchomość jest nabywana faktycznie ze środków pochodzących z majątku osobistego, natomiast innym wystarcza oświadczenie małżonka dokonującego tejże czynności.

Niezależnie jednak czy takie oświadczenie zostanie potwierdzone przez drugiego małżonka, czy nie, ich treść nie przesądza o tym, do jakiego majątku nieruchomość należy. Decyduje o tym faktyczne pochodzenie środków i jeżeli oświadczenie przedmiotowe zostało złożone niezgodnie ze stanem faktycznym, a nieruchomość nabyta za środki pochodzących z majątku wspólnego, małżonek poszkodowany może dochodzić przed sądem ustalenia, iż nieruchomość została nabyta właśnie do majątku wspólnego, a nie osobistego.

Dla pewności obrotu i własnego zabezpieczenia, małżonek chcący nabyć w czasie trwania wspólności majątkowej, nieruchomość do majątku osobistego, musi być gotowy wykazać, iż środki na jej zakup pochodziły z majątku osobistego.

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny na dzień: 23 lutego 2022 r.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).