Podstawa prawna pozwalająca na podniesienie opłat eksploatacyjnych w przedmiocie najmu

Użytkownik zwrócił się do nas z pytaniem, w jaki sposób może podnieść opłaty eksploatacyjne w wynajmowanych nieruchomościach, w związku z podwyżką cen opałów.

Poniżej odpowiedź naszych ekspertów

Na wstępie warto wyjaśnić, czym są koszty eksploatacyjne. Są   to wszelkie koszty dodatkowe z tym związane, w tym czynsz administracyjny oraz opłaty za media takie jak: energia elektryczna, gaz, woda czy ogrzewanie. Opłaty eksploatacyjne to opłaty niezależne od wynajmującego, do których zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązany jest najemca. Opłaty eksploatacyjne są zależne od zużycia mediów, dlatego ich wysokość nigdy nie jest dokładnie określona w umowie najmu. Zawsze jednak obciążają najemcę i w związku z tym w umowie najmu powinien być jasno określony sposób rozliczeń za media. 

Kwestie dotyczące możliwości podwyższenia czynszu oraz innych opłat związanych z używaniem lokalu (w tym również opłat eksploatacyjnych) reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W art.  8a  w/w Ustawy zostały określone zasady podwyższania czynszu  i opłat za korzystanie z lokalu.  Zgodnie ze wskazanym przepisem

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach.

Takim uzasadnionym przypadkiem jest sytuacja, gdy wysokość podwyżki czynszu lub opłat za używanie lokalu nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym (art. 8a ust. 4e). Granice drugiego przypadku uzasadnionego wzrostu czynszu albo opłat za używanie lokalu określa art. 8a ust. 4a, uzupełniony przez ust. 4b i taka sytuacja ma miejsce w przedstawionym stanie faktycznym. Podwyżka jest mianowicie uzasadniona, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, jeśli wzrost czynszu albo innych opłat za używanie lokalu z tytułu prawa do zwrotu kapitału nie przekracza w skali roku 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu bądź 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową, a wyliczony zysk jest godziwy.

W uchwale z 5.02.2010 r., III CZP 130/09 (Biul. SN 2010/2, poz. 8) Sąd Najwyższy stwierdził: 

Kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu (art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).

To pozwala sądowi na rzeczywistą kontrolę podwyżki, odnoszoną bądź do opłat niezależnych od właściciela, bądź do elementów kategorii zysku godziwego. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu (np. z uwagi na wzrost cen opału, jak w przedstawionej przez Użytkownika sytuacji), jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną.

Co prawda w umowie najmu przesłanej przez Użytkownika, w § 5 pkt. 3 zostało wskazane, że 

Najemca zobowiązuje się do zwrotu Wynajmującej opłat za wykorzystane przez Najemcę, według stanu liczników, media tj. energii elektrycznej, wody i ścieków (dalej „Koszty Eksploatacyjne”).

Natomiast w § 5 Pkt. 6 Umowy 

Koszty Eksploatacyjne rozliczane będą miesięcznie na podstawie wystawionych Najemcy faktur.

Zgodnie z tymi zapisami,Wynajmujący rozlicza się z Najemcą na podstawie comiesięcznych faktur, zatem z uwagi na podwyżkę cen opałów, kwoty na fakturze niezależnie od woli stron będą wyższe. Jeżeli natomiast chodzi o koszty eksploatacyjne dotyczące utrzymania części wspólnej, podwyższenie opłat może nastąpić w sposób wskazany w w/w Ustawie.

Ponadto, w § 7 Umowy najmu została uregulowana kwestia zmiany warunków finansowych. Zgodnie z tym zapisem 

Wynajmująca będzie miała prawo aktualizować wysokość Czynszu raz w roku kalendarzowym z mocą obowiązującą od 1-go stycznia roku następnego – według wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonego przez Prezesa GUS na dzień 30 września danego roku. O nowej stawce czynszu Najemca będzie informowany w formie jednostronnego pisemnego oświadczenia Wynajmującej, z zastrzeżeniem że pierwsza aktualizacja wysokości Czynszu może zostać dokonana najwcześniej począwszy od dnia 1 stycznia 2022 roku.

Zgodnie z powyższym, Wynajmująca zgodnie z Umową może podnieść wysokość czynszu, natomiast rozliczenia za opłaty eksploatacyjne, zgodnie z umową następują na podstawie wystawianych faktur. W sytuacji zaś gdy podwyżka ma dotyczyć kosztów eksploatacyjnych dotyczących utrzymania części wspólnej, podwyższenie opłat może nastąpić w sposób uregulowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tj. Właściciel może podwyższyć inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając ich dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Zgodnie z Ustawą, termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Stan prawny na dzień: 24 listopada 2021 r.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) 

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.