Porady eksperta
Okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego po kilku latach – co mówi prawo?
Użytkownik naszego serwisu zwrócił się do nas z następującym zapytaniem czy w sytuacji zawarcia umowy najmu lokalu usługowego z miesięcznym okresem wypowiedzenia, okres ten ulega wydłużeniu w trakcie trwania umowy.
Czy dłuższy czas trwania umowy wpływa na długość okresu wypowiedzenia?
W przypadku zawartej na czas nieoznaczony umowy najmu lokalu usługowego (użytkowego), której przedmiotem jest lokal, obowiązuje szczególny przepis – art. 688 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią: „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.”
Oznacza to, że po upływie dowolnego czasu trwania umowy – także po trzech latach – ustawowy okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, o ile czynsz płatny jest miesięcznie.
Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?
Pokaż materiałyCo z postanowieniami umowy o 1-miesięcznym okresie wypowiedzenia?
Często spotyka się umowy, które przewidują krótszy termin wypowiedzenia, np. jednomiesięczny. Jednak zgodnie z dominującym poglądem w doktrynie i orzecznictwie, art. 688 k.c. jest przepisem semiimperatywnym. Oznacza to, że:
- Strony mogą umówić się na dłuższy okres wypowiedzenia (np. 6 miesięcy),
- Nie mogą jednak skutecznie skrócić tego terminu – postanowienie o 1-miesięcznym wypowiedzeniu będzie nieważne w tym zakresie.
Potwierdzenie w orzecznictwie
Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 października 1997 r., sygn. I CKN 279/97, stwierdzając, że:
- Strony mogą umówić się na dłuższy okres wypowiedzenia (np. 6 miesięcy),
- Nie mogą jednak skutecznie skrócić tego terminu – postanowienie o 1-miesięcznym wypowiedzeniu będzie nieważne w tym zakresie.
Potwierdzenie w orzecznictwie
Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 października 1997 r., sygn. I CKN 279/97, stwierdzając, że:
Strony nie mogą zastrzec w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem, wobec czego niedopuszczalne jest wypowiedzenie takiej umowy, co wynika a contrario z art. 688 k.c. oraz z charakteru przepisów art. 680–692 k.c.
W kontekście umów zawieranych na czas nieoznaczony, orzecznictwo również akcentuje, że okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż ustawowe 3 miesiące, jeśli czynsz jest płatny co miesiąc.
Podsumowanie
- Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas nieoznaczony i trwająca ponad 3 lata nie zmienia ustawowego okresu wypowiedzenia.
- Obowiązuje 3-miesięczny okres wypowiedzenia (art. 688 k.c.), liczony na koniec miesiąca.
- Postanowienie umowne skracające ten okres do 1 miesiąca jest nieważne, jeżeli uznamy, że art. 688 k.c. jest normą bezwzględnie obowiązującą lub semiimperatywną.
- Strony mogą ustalić dłuższy, ale nie krótszy termin wypowiedzenia.
Zobacz także nasz wzór umowy najmu - Umowa najmu lokalu i powierzchni - mikroPorady.pl - Biznesowe wsparcie z najlepszej strony
Podstawa prawna
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U 2024. 1061 t.j.).
• Wyrok SN z 17.10.1997 r., I CKN 279/97, LEX nr 151584
Stan prawny na dzień 19 maja 2025 roku.
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.
Wyszukaj: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/
Dziękujemy
Umowa najmu a umowa dzierżawy
Zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy są umowami uregulowanymi w ustawie z dnia 23 czerwca 1964 roku kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”).
Umowę najmu regulują art. 659 – 679 (przepisy ogólne) oraz art. 680-692 k.c. (najem lokalu).
Celem umowy najmu jest uregulowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy. Zgodnie z przepisami ustawy zawierając umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najem jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.
Umowę dzierżawy regulują art. 693-709 k.c.
Umowa dzierżawy jest umową wzajemną, zgodnie z którą wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy podobnie do umowy najmu jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.
Pobierz poradnik
Pamiętaj:
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT
Dziękujemy!
Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju?
A tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok bez dostatecznej wiedzy i znajomości przepisów.
A czy wiesz, że...
Ty też możesz coś zrobić, abyśmy mogli dalej działać i skutecznie Cię wspierać?
KRS 0000318482
Chcesz nas wesprzeć?
Jak widzisz, serwis mikroPorady.pl jest wolny od reklam. Działamy dzięki ofiarności naszych użytkowników, którzy przekazują nam wpłaty i darowizny. Nawet w bardzo niewielkich kwotach.
Twoja pomoc pozwoli na:
Warto wiedzieć
