Eksmisja konkubenta z mieszkania

Użytkowniczka serwisu zwróciła się do nas z prośbą o udzielenie porady prawnej dotyczącej eksmisji konkubenta z mieszkania będącego jej własnością. Wskazała, że partner od pewnego czasu nie dokłada się do rachunków i zastanawia się, czy jest to wystarczający powód do eksmisji. Konkubent nie jest zarejestrowany jako bezrobotny i pracuje okazjonalnie.

Na wstępie należy wskazać, że w sytuacji, gdy mieszkanie należy do jednego z partnerów lub jego rodziców, przyjmuje się w orzecznictwie, że drugi partner zamieszkuje nieodpłatnie na zasadzie użyczenia uzasadnionego stosunkiem rodzinnym. Taką nieformalną umowę użyczenia należy najpierw wypowiedzieć, a w dalszej kolejności zażądać opuszczenia i opróżnienia z rzeczy i osób nieruchomości przez partnera wyznaczając mu odpowiedni termin na wyprowadzkę z lokalu.

Jeżeli po wezwaniu partner nadal przebywa w lokalu wbrew woli właściciela, to należy wystąpić do sądu z powództwem o eksmisję. Zgodnie bowiem z przepisem art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”) właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wydanie następuje przez eksmisję. Wobec powyższego, dla osób trzecich wynika stąd obowiązek poszanowania cudzego prawa własności. W myśl ogólnie obowiązującej zasady rozkładu ciężaru dowodu to strona powodowa jest zobowiązana udowodnić, że przysługuje jej prawo własności spornej rzeczy, ja i to, że strona pozwana faktycznie nią włada. Stronę pozwaną zaś obciąża ciężar wykazania, że przysługuje jej skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania wskazaną rzeczą, która niweczy skuteczność wywiedzionego powództwa windykacyjnego.

Roszczenie eksmisyjne jest rodzajem roszczenia windykacyjnego, gdy realizowane jest przez właściciela nieruchomości. Roszczenie o eksmisję z lokalu stanowiącego własność danej osoby może wynikać z prawa własności, ale może jednak wynikać i z innego źródła, jakim jest stosunek zobowiązaniowy łączący właściciela danego lokalu (nieruchomości) z osobą go zajmującą (najem, użyczenie). Właściciel rzeczy może jako źródło swojego roszczenia wskazać zarówno samo prawo własności, jak i łączący go z korzystającym z rzeczy stosunek obligacyjny. W przypadku takiej kumulacji roszczeń do właściciela należy wybór tego, za pomocą którego będzie dochodził swojego prawa. Nigdy natomiast wybór danego roszczenia nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji prawnej właściciela.

Roszczenie windykacyjne wynikające z powyższego przepisu pozostaje w ścisłym związku z uregulowaniem treści prawa własności. Prawo własności może zostać naruszone w taki sposób, że osoba nieuprawniona trwale wkracza w sferę władztwa właściciela. Trwałe wkroczenie w sferę cudzej własności prowadzi do ograniczenia lub całkowitego uniemożliwienia wykonywania uprawnień właścicielskich - może prowadzić do całkowitego pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą, może także przybrać postać ciągłego lub powtarzającego się wkraczania w sferę uprawnień właścicielskich, bez pozbawienia jednak właściciela całkowicie władztwa faktycznego.

W art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy wskazano, że w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd obowiązkowo orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W przepisie został wymieniony również katalog osób wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, i są to:

kobiety w ciąży,
małoletni, osoby niepełnosprawne w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
obłożnie chorzy,
emeryci lub renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
osoby posiadające status bezrobotnego,
osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd nie tylko orzeka, czy osoba, której nakaz dotyczy, ma prawo do otrzymania lokalu socjalnego czy też nie, ale przede wszystkim bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do jego otrzymania, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez tę osobę z lokalu oraz jej szczególną sytuację materialną i rodzinną. Jeżeli przyzna takie uprawnienie, obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Warto również wskazać na art. 365 ¹ k.c. który stanowi, że zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu. Umowa użyczenia bez wątpienia jest zobowiązaniem o charakterze ciągłym. Z zapytania nie wynika, czy strony umawiały się co do tego, jak długo konkubent może zamieszkiwać w mieszkaniu Użytkowniczki. Mieszka w lokalu jako partner życiowy Użytkowniczki, co prowadzi do wniosku, że umowa użyczenia ma charakter bezterminowy. W oparciu o cytowany wyżej przepis Użytkowniczka może zatem wypowiedzieć umowę użyczenia. Wskazać przy tym należy, że przepis ten nie wymaga powołania się na jakąkolwiek okoliczność dla skuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu takiej umowy, jak również nie wymaga zachowania określonej formy dla skuteczności wypowiedzenia.

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny na dzień: 27 września 2022 r.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.,
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172 z późn. zm.).

Przedawnienie roszczeń - terminy

Przygotowując materiał dotyczący przedawnienia roszczeń, na wstępie należałoby wyjaśnić co to jest roszczenie. Zgodnie z definicją wskazaną w komentarzu do ustawy kodeks cywilny „roszczenie to uprawnienie polegające na możliwości domagania się od indywidualnie określonej osoby (lub grupy indywidualnie określonych osób) jakiegoś zachowania się. Istnienie roszczenia jest więc konsekwencją nałożenia przez normę prawną na konkretnego adresata lub grupę konkretnych adresatów obowiązku jakiegoś postępowania względem innej osoby”.[1]

Zgodnie z brzmieniem przepisów obowiązującej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (dalej jako: „kodeks cywilny”), z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w kodeksie cywilnym, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu po upływie określonego terminu.

Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia.

Zasadą ogólną przyjętą w kodeksie cywilnym jest, że o ile przepisy nie stanowią inaczej, wszystkie roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu po upływie sześciu lat, a roszczenia o świadczenia okresowe oraz roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – po upływie trzech lat. Zgodnie z zasadą ogólną, koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

W kodeksie cywilnym wskazano wiele odstępstw od powyżej wskazanej reguły m.in. dla: