Zwolnienie podatkowe na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych ustanawia obowiązek podatkowy, wskazując jako źródło przychodów (z pewnymi wyłączeniami) odpłatne zbycie:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

- prawa wieczystego użytkowania gruntów;

- innych rzeczy;

jeżeli następuje ono poza wykonywaniem działalności gospodarczej i zostało dokonane:

- w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie;

- innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Uznanie odpłatnego zbycia wyżej wymienionych składników za źródło uzyskania przychodów przez podatnika skutkuje koniecznością opłacenia z tego tytułu podatku dochodowego.

Ustawa przewiduje jednak możliwość zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego, przy spełnieniu określonych przesłanek. Celem zwolnienia jest wspieranie podatników podatku dochodowego od osób fizycznych w zaspakajaniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych.

Za wolne od podatku dochodowego uznaje się m.in. dochody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, maksymalnie w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

W uproszczeniu, limit kwoty podlegającej zwolnieniu z opodatkowania można obliczyć w następujący sposób:

dochód x wydatki na cele mieszkaniowe
_________________________________ = dochód zwolniony z opodatkowania

przychód z odpłatnego zbycia

Udokumentowane wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Udokumentowanie takie nie może przy tym polegać na stwierdzaniu istnienia jakiegoś faktu lub zdarzenia (jak budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego) za pomocą środka dowodowego w postaci opinii biegłego, czy zeznania świadka.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia nie jest wydatkowanie na wskazany cel konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Oznacza to, że wprost po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży istnieje możliwość przeznaczenia części tych konkretnych pieniędzy na inny, wybrany cel. Dla utrzymania zwolnienia podatkowego ważne jest późniejsze terminowe wydatkowanie jedynie określonej kwoty. Dla ziszczenia się przesłanek zwolnienia nie jest ponadto konieczne, by realizacja własnych celów mieszkaniowych była ograniczona do jednego lokalu.

Ponadto, zastosowaniu zwolnienia nie stoi na przeszkodzie oddanie zakupionego lokalu w najem, zwłaszcza jeżeli tego typu aktywność podatnika nie nosi znamion działalności gospodarczej.

Ważne:

Przeznaczenie przez podatnika przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkaniowej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, nie może być uznane za działanie zmierzające do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Przychody, koszty uzyskania przychodów, ewentualne odpisy oraz dochody ze sprzedaży nieruchomości/prawa rzeczowego należy wykazać w formularzu PIT-39. Budowa formularza umożliwia oznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości/praw majątkowych jako zmierzającego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika, co pozwala na nieuiszczanie podatku od uzyskanego w ten sposób dochodu. Jeżeli uzyskana kwota nie zostanie wydatkowana w przepisany sposób w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, należy sporządzić korektę zeznania PIT-39 i zapłacić podatek dochodowy.

Stan prawny na dzień: 18 lutego 2020 roku

Podstawa:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.);
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wyrok z dnia 17 września 2019 r., I SA/Bd 476/19;
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2019 r., II FSK 3110/17;
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2020 r., II FSK 159/18;
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2019 r., II FSK 280/18;
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 14 listopada 2019 r., I SA/Gl 1081/19;
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 czerwca 2019 r., II FSK 2159/17.

Rodzaje Umów sprzedaży

Umowa sprzedaży jest jedną z najczęściej zawieranych umów. Stronami takiej umowy są kupujący i sprzedający. Umowa zobowiązuje sprzedawcę do przeniesienia na kupującego własności rzeczy lub wykonania usługi i przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz. Kupujący natomiast jest zobowiązany do zapłaty uzgodnionej ceny oraz odebrania rzeczy.

Umowa sprzedaży jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (k.c.). Z kolei Ustawa o prawach konsumenta definiuje także:

Umowę zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa;
Umowę zawartą na odległość.

Regulacja nakłada obowiązki na sprzedawców w szczególności w zakresie informacyjnym zarówno przed zawarciem umowy jak i na jej kolejnych etapach.

W myśl aktualnie obowiązujących przepisów, konsumentom należy się wzmożona ochrona, ponieważ nie występują w transakcjach jako podmiot profesjonalny. Wprowadzenie ustawy miało na celu zmniejszenie przewagi przedsiębiorcy jako podmiotu profesjonalnego oraz wyrównanie pozycji obu stron.

Wskazujemy, że z godnie z art. 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny k.c. (dalej jako: "k.c.") za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Sformułowanie to nie dotyczy osób fizycznych wykonujących działalność gospodarczą. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą lub zawodową traci status konsumenta jeżeli dokonuje czynności prawnej – w stosunku do przedsiębiorcy – w bezpośrednim związku z tą działalnością.

Zgodnie z regulacją przedstawioną w k.c. innym rygorem prawnym objęte są tzw. potocznie klasyczne formy sprzedaży (czyli sprzedaż pomiędzy przedsiębiorcą (sprzedawcą) i konsumentem (kupującym) niż sprzedaż w obrocie profesjonalnym (pomiędzy przedsiębiorcą (sprzedawcą) i przedsiębiorcą (kupującym)). W drugiej wśród wymienionych sytuacji nie może być bowiem mowy o wyrównywaniu pozycji stron.

W naszej tabeli przedstawiamy i porównujemy:

Umowę zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa;
Umowę zawartą na odległość;
Umowę zawartą w lokalu przedsiębiorcy;
Umowę zawartą pomiędzy przedsiębiorcami;

wskazując ich definicje, podstawę prawną oraz uwzględniając najbardziej charakterystyczne dla nich różnice.

Rekomendujemy szczegółowe zapoznanie się z przygotowanym poradnikiem i dostosowanie regulaminów sprzedaży przedsiębiorstwa pod obowiązujące wymogi i przepisy prawa.

Pobierz poradnik