Porady eksperta
Umowa przedwstępna dla umowy sprzedaży
Ten materiał powstał dzięki 1,5% podatku
Wpisz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT
Dziękujemy za wsparcie!
Zapytanie: Umowa przedwstępna dla umowy sprzedaży
Instytucja umowy przedwstępnej została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Jest to umowa, co do zasady, umowa zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej (zaciągnięcia zobowiązania). Przez umowę przyrzeczoną strony (lub jedna ze stron) zobowiązują się do późniejszego zawarcia oznaczonej drugiej umowy. Aby poprawnie zidentyfikować umowę przedwstępną oraz umowę przyrzeczoną, którą ta pierwsza przewiduje, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyszłej. Pełni ona funkcję w istocie gwarancji zawarcia docelowej umowy w przyszłości, szczególnie gdy w danym momencie jej zawarcie byłoby niecelowe, bądź niemożliwe.
Szczególną popularnością w obrocie cieszą się umowy przedwstępne dotyczące przyszłych umów sprzedaży, głównie nieruchomości, bądź ruchomości o znacznej wartości pieniężnej – taka właśnie umowa posłuży nam za przykład, jak powinno się ją skonstruować, aby w odpowiedni sposób zabezpieczyć swoje prawa.
Konieczność zawarcia w przedwstępnej umowie sprzedaży istotnych postanowień umowy przyrzeczonej sprowadza się w istocie do określenia kolejno jej podmiotów (a zatem osoby sprzedającego i kupującego), przedmiotu transakcji wraz z oznaczeniem ceny, a także do oznaczenia terminu, do którego umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Jeżeli termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona miała zostać zawarta nie został określony przez strony, termin taki może wyznaczyć osoba, która jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyszłej (jeżeli obie strony mają takie uprawnienie – wiąże termin wyznaczony jako pierwszy w kolejności, a nie wcześniejszy). Kodeks cywilny określa ponadto niejako maksymalny termin dla żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, który wynosi jeden rok od zawarcia umowy przedwstępnej. Po jego upływie zatem, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, o ile w umowie nie określono inaczej.
Strony umowy powinny być oznaczone jak najbardziej precyzyjnie, aby w razie ewentualnego sporu, wykluczyć wątpliwości identyfikacyjne. Dla osób fizycznych za minimum podanych w umowie informacji można uznać imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL i/lub numer dowodu tożsamości. Osoby prawne powinny pamiętać o podaniu firmy podmiotu, jego siedziby zgodnie z danymi w rejestrze, NIP oraz dane osoby upoważnionej do zawarcia umowy w imieniu podmiotu.
Opis przedmiotu umowy oraz oznaczenie ceny również powinien być na tyle precyzyjny, aby możliwie wykluczyć ewentualne spory w kwestii jego poprawnej identyfikacji. Jeżeli przedmiotem umowy mają być rzeczy oznaczone co do tożsamości (a więc indywidualnie oznaczone, konkretne), należy je w odpowiedni sposób opisać – przykładowo podać jego markę, numer seryjny, datę produkcji (jeżeli to możliwe) lub opisać szczegółowo ich wygląd wraz ze znakami szczególnymi, a opcjonalnie załączyć do umowy przedwstępnej fotografię rzeczy. Dla przedmiotów oznaczonych tylko gatunkowo, konieczny będzie opis ich rodzaju, jakości oraz podanie miary lub rzędu wielkości, jaki przez obie strony umowy będzie bezspornie i jednakowo interpretowany. Cena zaś powinna być określona w jednostkach pieniężnych – w przypadku braku jej określenia, umowa przyrzeczona nie będzie traktowana jak umowa sprzedaży, a jak darowizna. Natomiast w razie wątpliwości co do rodzaju stosunku prawnego wyznaczonego umową, należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Umowa przedwstępna, jak już zostało wspomniane wyżej, pełni swoistą funkcję gwarancyjną zawarcia umowy przyszłej – oznacza to, że w przypadku uchylania się drugiej strony od jej zawarcia, masz podstawy do tego, aby skutecznie dochodzić swoich praw. Jedną z opcji jest żądanie naprawienia szkody poniesionej wskutek faktu, że nie doszło ostatecznie do zawarcia umowy. Możesz w związku z tym domagać się zwrotu kosztów poniesionych dla zawarcia umowy przedwstępnej oraz niezbędnych wydatków już poczynionych na poczet umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że nie jest możliwe dochodzenie np. zapłaty ceny niesprzedanej rzeczy.
Jeżeli Twoja umowa zaś zawiera wszystkie konieczne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz jest zawarta w odpowiedniej formie (przykładowo – w formie aktu notarialnego dla zbycia nieruchomości), możesz na drodze sądowej żądać jej ostatecznego zawarcia.
Przepisy nie przewidują żadnej konkretnej formy dla zawarcia ważnej umowy przedwstępnej – oznacza to, że strony mają tutaj pełną dowolność. Innymi słowy, umowa przedwstępna dla sprzedaży nieruchomości, chociaż umowa docelowa wymaga formy aktu notarialnego – wystarczy, że będzie zawarta w formie dokumentowej, czy pisemnej. Dla jej uznania za umowę przedwstępną znaczenie będzie miał tylko fakt określenia wśród jej postanowień podstawowych elementów identyfikujących umowę przyrzeczoną. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej będzie istotne natomiast w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyszłej i ewentualnego dochodzenia jej zawarcia na drodze sądowej. Praktyka pokazuje, iż najczęściej jest to jednak forma pisemna, ewentualnie forma pisemna z notarialnym poświadczeniem podpisu.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U.2018.1025 t.j.).
Stan prawny na dzień: 1 marca 2019 r.
Rodzaje Umów sprzedaży
Wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta do systemu prawa wprowadzono między innymi ustawowe definicje szczególnych sposobów zawierania umów z udziałem konsumentów, w tym:
- umowy zawieranej poza lokalem przedsiębiorstwa;
- umowy zawieranej na odległość.
Od momentu obowiązywania wskazana ustawa była wielokrotnie zmieniana, przede wszystkim w związku z wdrożeniem regulacji prawa Unii Europejskiej odnoszących się do handlu elektronicznego, treści cyfrowych oraz transparentności rynku konsumenckiego (w szczególności pakietu Omnibus oraz dyrektyw dotyczących towarów, usług i treści cyfrowych). Zmiany te w istotny sposób rozszerzyły zakres obowiązków przedsiębiorców oraz zwiększyły poziom ochrony osób dokonujących zakupów konsumenckich.
Kolejne nowelizacje wprowadziły między innymi szczegółowe regulacje dotyczące:
- prezentowania informacji o obniżkach cen poprzez obowiązek wskazania najniższej ceny obowiązującej w okresie 30 dni poprzedzających wprowadzenie promocji,
- weryfikowania oraz publikowania opinii konsumentów o produktach lub usługach,
- odpowiedzialności przedsiębiorcy za zgodność towaru z umową w relacjach konsumenckich, która zastąpiła wcześniejszy model rękojmi stosowany w obrocie B2C,
- zasad dostarczania i aktualizowania treści cyfrowych oraz usług cyfrowych,
- rozbudowanych obowiązków informacyjnych realizowanych przed zawarciem umowy oraz w trakcie jej wykonywania.
Obowiązki sprzedającego
Obowiązujące przepisy nakładają na sprzedawców oraz usługodawców szeroki katalog obowiązków informacyjnych realizowanych zarówno przed zawarciem umowy, w chwili jej zawierania, jak również podczas wykonywania zobowiązania. Obejmują one między innymi konieczność przekazania jasnych informacji dotyczących prawa odstąpienia od umowy, procedury reklamacyjnej, zasad korzystania z treści cyfrowych, ich funkcjonalności oraz interoperacyjności. Naruszenie tych obowiązków może prowadzić do wydłużenia terminu na odstąpienie od umowy, odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy, a także zastosowania sankcji administracyjnych przez właściwe organy ochrony konsumentów.
Aktualny model ochrony konsumenckiej opiera się na założeniu, że konsument nie działa jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego. Intencją ustawodawcy, konsekwentnie realizowaną również w ostatnich zmianach legislacyjnych, pozostaje ograniczenie przewagi kontraktowej przedsiębiorcy oraz zapewnienie rzeczywistej równowagi stron stosunku prawnego.
Zgodnie z art. 22¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”), konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą albo zawodową. Jednocześnie od 1 stycznia 2021 r. część uprawnień konsumenckich została rozszerzona również na osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, jeżeli zawierana umowa nie ma dla nich charakteru zawodowego (tzw. przedsiębiorca korzystający z ochrony konsumenckiej). W praktyce wymaga to każdorazowej oceny zakresu działalności ujawnionej w CEIDG oraz związku danej czynności z profilem zawodowym przedsiębiorcy.
Osoba prowadząca działalność gospodarczą nie korzysta z ochrony konsumenckiej w sytuacji, gdy zawierana czynność pozostaje w bezpośrednim związku z wykonywaną działalnością zawodową. W takim przypadku stosunek prawny ma charakter profesjonalny (B2B), a szczególne mechanizmy ochronne przewidziane dla konsumentów co do zasady nie znajdują zastosowania.
Pobierz poradnik
Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju?
A tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok bez dostatecznej wiedzy i znajomości przepisów.
A czy wiesz, że...
Ty też możesz coś zrobić, abyśmy mogli dalej działać i skutecznie Cię wspierać?
KRS 0000318482
Wróć do ostatnio przeglądanych
Chcesz nas wesprzeć?
Jak widzisz, serwis mikroPorady.pl jest wolny od reklam. Działamy dzięki ofiarności naszych użytkowników, którzy przekazują nam wpłaty i darowizny. Nawet w bardzo niewielkich kwotach.
Twoja pomoc pozwoli na:
Warto wiedzieć
