Uciążliwa działalność gospodarcza na sąsiedniej działce

Użytkowniczka zwróciła się do nas z prośbą o udzielenie porady prawnej w następującym stanie faktycznym:

Właściciel działki prowadzi uciążliwą działalność gospodarczą tj. bezpośrednio pod moimi oknami organizowane są jazdy konne łącznie ze skokami przez przeszkody. Na działce zalegają niesprzątane odchody końskie i tworzą się roje much, a galopujący na koniach wzniecają tumany kurzu, okrzyki i komendy do tego się dołączają. Nie mogę korzystać z mojego małego ogrodu, kilka razy w roku czyścić rynny, mam elewację budynku zakurzoną wraz z roślinami na ogrodzie, które zaczynają obumierać. Proszę mi pomóc lub podpowiedzieć w jaki sposób zakończyć i wykreślić z KRS tą uciążliwą działalność gospodarczą? Proszę również o wskazanie, w jakiej wysokości można wpłacić darowiznę.

Obowiązująca w Polsce zasada swobody działalności gospodarczej zakłada, że każdy ma prawo do założenia i prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie ze swoim życzeniem i przekonaniem. Obowiązujące przepisy nie nakładają na przyszłego przedsiębiorcę obowiązku uzyskania zgody sąsiadów na prowadzenie przedsiębiorstwa.

Należy jednak wskazać, że sąsiad niezadowolony z działalności gospodarczej przedsiębiorcy prowadzonej w bliskiej okolicy może bronić swoich praw w sposób przewidziany przez obowiązujące przepisy. Właściciel nieruchomości może podjąć działania zarówno na gruncie prawa cywilnego, jak i prawa administracyjnego bądź karnego, lecz nie może domagać się całkowitego zakazania przedsiębiorcy prowadzenia działalności gospodarczej. Takie żądanie niezasadnie ingerowałoby we wspomnianą powyżej swobodę działalności gospodarczej. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 5 października 2017 r., wydanym w sprawie o sygn.  I ACa 1520/16): 

“(...) całkowity zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w miejscu zamieszkania nie jest środkiem adekwatnym do zaprzestania naruszeń (...). Ewentualnie można byłoby jedynie rozważać zobowiązanie do podjęcia działań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na nieruchomości (...), dzięki którym nastąpiłoby ograniczenie niekorzystnych następstw.

Każdy właściciel nieruchomości musi respektować prawa sąsiadów do swobodnego i niezakłóconego korzystania z własnych posesji. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Zgodnie z powołanym przepisem każdy właściciel nieruchomości musi powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę. Miara, według której ocenia się dotkliwość zakłóceń, jest uzależniona od przeznaczenia nieruchomości (na przykład położenia nieruchomości na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową) i stosunków miejscowych (tj. oceny, co jest, a co nie jest dopuszczalne i przyjęte w danym miejscu i czasie). Zgodnie z cytowanym wyżej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu:

(...) ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 kc powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie „stosunki miejscowe" odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Istotne jest, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości.

W kontekście działań związanych z uciążliwą działalnością gospodarczą sąsiada można natrafić na pojęcie tzw. immisji. Immisje oznaczają działania prowadzone przez właściciela nieruchomości na jego własnej posesji, których skutki odczuwalne są na nieruchomościach sąsiednich. Można wyróżnić dwa rodzaje immisji: bezpośrednie i pośrednie.

Immisje bezpośrednie w bezpośredni sposób oddziaływują na nieruchomość sąsiednią. Przykładami takich immisji może być na przykład wyrzucanie na posesję sąsiada śmieci czy odprowadzanie ścieków. Drugi rodzaj immisji oddziaływuje na nieruchomość sąsiednią w sposób pośredni, bez bezpośredniego działania właściciela, na przykład poprzez emisję hałasu, dymu czy składowanie na własnej posesji materiałów wybuchowych lub toksycznych. Z immisją pośrednią mamy do czynienia w opisanym przez Użytkowniczkę stanie faktycznym.

Osobie, która uważa, że sąsiad prowadzi działalność uciążliwą w sposób sprzeczny z przywołanym powyżej przepisem, może żądać:

• przywrócenia stanu poprzedniego (na przykład naprawienia zniszczonej wskutek prowadzonej działalności infrastruktury);
• zaniechania dalszych naruszeń.

Roszczenie o zaniechanie naruszeń ma doniosłe znaczenie, albowiem pozwala na uregulowanie stosunków pomiędzy sąsiadami w przyszłości. Jeżeli sąd zgodzi się z żądaniem powoda, wówczas zakaże sąsiadowi-pozwanemu wykonywania określonych czynności, które ingerują w prawo własności pozostałych mieszkańców.

Zgodnie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
Jeśli zdecydujemy się na wystąpienie z roszczeniem o zaniechanie, należy dokładnie przemyśleć, w jaki sposób ma zostać sformułowane roszczenie o zaniechanie immisji, to powód (tj. osoba występująca z pozwem) musi wskazać sądowi, jakiego działania dokładnie się domaga. Sądem właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.  W pozwie należy dokładnie oznaczyć żądanie, tj. jakiego dokładnie zaniechania domaga się powód oraz jego uzasadnienie poprzez wskazanie wszystkich okoliczności sprawy - gdzie mieszkają strony, jaki charakter ma ta okolica, w jaki sposób działalność gospodarcza sąsiada zakłóca prawa powoda i innych mieszkańców).

Reasumując, w związku z prowadzeniem uciążliwej działalności przez sąsiada Użytkowniczce przysługuje prawo do wystąpienia z roszczeniem przywrócenia stanu poprzedniego lub zaniechanie dalszych naruszeń.

Odnosząc się do pytania dotyczącego darowizny wskazujemy, że Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa działa wyłącznie na zasadach non-profit dzięki ofiarności Darczyńców, którzy przekazują wpłaty i darowizny. Jeżeli Użytkowniczka chciałaby zostać jednym z Darczyńców, może darować dowolną kwotę pieniężną na rzecz organizacji. Aby to uczynić należy wejść na naszą stronę https://fundacjafedera.pl/pomagam

Pamiętaj!

Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.

Wyszukaj:

Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Stan prawny: 7 lipca 2023 roku

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.).