Darowizna domu obciążonego hipoteką

Użytkownik serwisu zwrócił się do nas z prośbą o udzielenie porady prawnej dotyczącej darowizny domu obciążonego hipoteką. Wskazał, że chce przekazać dom dwóm córkom i nie wie co będzie lepszym rozwiązaniem – darowanie nieruchomości procentowo dwóm córkom, czy jednej, aby spłaciła drugą. Kredyt spłacałaby jedna z córek.

Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?

Pokaż materiały

Darowizna nieruchomości stanowi jedną z najpowszechniejszych umów prawa cywilnego. Zdarzają się sytuacje, kiedy przedmiot darowizny - którym w tym przypadku jest dom, obciążona jest hipoteką.

Zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm., dalej: „ustawa”):

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Powyższe rozwiązanie oznacza, że ustanowienie hipoteki ma na celu zabezpieczenie wierzyciela. Bank poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości zabezpiecza się na wypadek gdyby kredytobiorca zaprzestał spłaty kredytu. Przepis stanowi również, że zabezpieczenie to trwa niezależnie od tego czyją stała się własnością. Już sama konstrukcja cytowanego przepisu wskazuje, że nieruchomość obciążona hipoteką może zmieniać właścicieli – między innymi poprzez dokonanie darowizny. Warto również dodać, że zyskanie zgody banku na dokonanie darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest wymagane.

Zgodnie z art. 72 ustawy

Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipotek.

Z powyższego przepisu wynika, że bank nie może ograniczyć nas w zakresie zbywania nieruchomości obciążonej hipoteką poprzez zapis umowny.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że dokonując darowizny domu obciążonego hipoteką – obdarowany staje się również dłużnikiem banku. Jednakże istnieje istotna różnica pomiędzy odpowiedzialnością darczyńcy, a obdarowanego. Darczyńca, który zaciągnął kredyt hipoteczny – jest dłużnikiem osobistym banku – wobec czego odpowiada całym swoim majątkiem za zobowiązanie (spłatę kredytu). Natomiast obdarowany – staje się dłużnikiem rzeczowym (hipotecznym) i jego odpowiedzialność zostaje ograniczona jedynie do nieruchomości obciążonej i tylko do wysokości hipoteki. Bank nie może zatem dochodzić zaspokojenia roszczenia z innych składników obdarowanego (dłużnika rzeczowego). Darowizna powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Wynika to z faktu, że do przeniesienia własności nieruchomości w drodze umowy wymagana jest forma szczególna (akt notarialny).

Warto podkreślić, że przekazanie nieruchomości nie sprawia, że darczyńca przestaje spłacać kredyt. Jego zobowiązanie cały czas istnieje i powinno być regulowane w terminie. Jeśli darczyńca chce przekazać nieruchomość oraz swoje zobowiązanie wobec banku rozwiązaniem może być cesja kredytu hipotecznego. Cesja to umowa cywilno-prawna dotycząca przeniesienia praw do wierzytelności z jednej osoby na drugą (lub określony podmiot). W przypadku posiadania zobowiązania wobec banku, zaciągniętego na zakup nieruchomości, oznacza przepisanie kredytu hipotecznego. Obowiązek spłaty kolejnych rat przechodzi wtedy na inną osobę.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że darowanie nieruchomości obciążonej hipoteką nie oznacza przepisanie kredytu należącego do darczyńcy. W sytuacji, gdy przekazanie domu nie będzie wiązało się z automatyczną spłatą kredytu obdarowanego, lepszym rozwiązaniem wydaje się przekazanie domu dwóm córkom, a po przeniesieniu zobowiązania na jedną z córek – jedna będzie mogła spłacić drugą.

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny na dzień: 8 czerwca 2022 r.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.)

Obciążenia publiczno-prawne, świadczenia podatku, składki – zestawienie

Przedsiębiorco, prezentujemy zestawienie obciążeń publiczno-prawnych zawierające podstawowe i najważniejsze informacje, dotyczące podatków oraz składek na ubezpieczenie społeczne. Z przedstawionego zestawienia dowiesz się, jakie podatki, czy składki na ubezpieczenie społeczne powinieneś opłacić za siebie lub pracowników, kiedy powstaje obowiązek podatkowy oraz jakie formularze należy wypełnić.

Zestawienie powinno służyć zarówno przedsiębiorcom prowadzącym osobiście działalność gospodarczą, jak i menadżerom spółek kapitałowych, czy też osobowych, a także szefom działów inwestycji lub HR, szefom finansowym do planowania oraz realizacji polityki zatrudnienia i zarządzania „kadrami" w sposób efektywny, tzn. racjonalny finansowo i gospodarczo przy uwzględnieniu interesów pracowników.

Pobierz poradnik