Brak płatności za czynsz najmu - mikroPorady.pl - Biznesowe wsparcie z najlepszej strony

Użytkownik serwisu zwróciła się do nas z następującym pytaniem:

Kolega wynajął swoje mieszkanie znajomemu do prowadzenia tam firmy. Teraz nie płaci, nie odbiera wezwań do zapłaty. W mieszkaniu nikt nie otwiera drzwi. Co zrobić?

Definicja umowy najmu

Zgodnie z art. 659 §1 Kodeksu cywilnego „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. W §2 wskazano, że czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie wynajmującemu umówionego czynszu, przy czym, jak wynika z przepisu, czynsz może być zarówno świadczeniem pieniężnym, jak i niepieniężnym. W zależności od przedmiotu i sposobu uiszczania czynszu może on przybrać charakter świadczeń okresowych (tak zwłaszcza w przypadku cyklicznych świadczeń pieniężnych w umowach zawartych na dłuższy czas), świadczenia jednorazowego (np. za jednorazowe wypożyczenie roweru), a także ciągłego, w przypadku niektórych świadczeń niepieniężnych.

Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?

Pokaż materiały

Wypowiedzenie umowy najmu

Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i na czas nieokreślony. Jeśli jej czas trwania przekracza rok, powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli taka forma nie zostanie zachowana, przyjmuje się, że zawarto ją na czas nieoznaczony.

Umowy zawarte na czas określony i czas nieoznaczony różnią się w zakresie możliwości ich rozwiązania, zwłaszcza przy korzystaniu z instytucji wypowiedzenia. Przy umowach najmu

1) zawartych na czas nieoznaczony obowiązują następujące terminy ich wypowiadania:

2) przy płatności czynszu w odstępach dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

3) przy miesięcznym czynszu – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

4) gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc – okres wypowiedzenia wynosi trzy dni;

5) gdy najem jest dzienny – obowiązuje jednodniowy okres wypowiedzenia.

W umowie najmu można ustalić inne terminy, które zostaną określone wspólnie przez strony z zastrzeżeniem, że nie będzie to okres krótszy niż przewidziany w przepisach (dla właściciela mieszkania wynosi więc on zwykle 3 miesiące). Jeżeli jednak w umowie nie wskaże się możliwości wypowiedzenia umowy, wówczas obowiązują określone powyżej okresy, zależne od terminu płatności czynszu.

Bardziej skomplikowane jest wypowiadanie umów zawartych na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 kc, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zgodnie z powyższym, umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przed ustalonym czasem jej trwania tylko wtedy, kiedy jest to wprost w niej wskazane.

Jeżeli w umowie nie ma żadnej wzmianki o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę lub wynajmującego. Wówczas strony związane są umową aż do upływu terminu, do którego została zawarta. Jeżeli najemca oświadczy, że wypowiada umowę najmu zawartą na czas określony (mimo braku takiej możliwości w umowie), oddaje klucze, nie mieszka w lokalu, a do końca umowy zostało, na przykład sześć miesięcy, powinien on płacić umówiony czynsz w określonej kwocie i w ustalonych terminach.

Istotą umowy najmu zawartej na czas określony jest to, że daje gwarancję obu stronom – najemcy możliwość zamieszkiwania w lokalu do wskazanego dnia, zaś wynajmującemu – otrzymywanie czynszu przez wskazany umownie okres.

Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 kc. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne, jak stanowi wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 roku, I ACa 402/13.

W świetle tego orzeczenia nie podlega dyskusji, że wypowiedzenie umowy, gdy nie zostało to w niej ujęte, nie ma mocy prawnej, jest bezskuteczne i nie powoduje skutków prawnych w postaci jej rozwiązania.

Nie odbieranie wezwania do zapłaty

Jak wynika z przedstawionego przez Użytkownika stanu faktycznego najemna zalega z zapłatą czynszu i nie odbiera wezwania do zapłaty. W tym przypadki pozostaje wystąpienie na drogę postępowania sądowego z powództwem o zapłatę. Jeśli najemca nie odbierze przesyłki sądowej pod adresem zamieszkania, po dwóch awizach uznaje się przesyłkę za doręczoną. Po wydaniu nakazu zapłaty przez Sąd (w przypadku braku zapłaty) kolejnym krokiem będzie wszczęcie postępowania egzekucyjnego i procedury eksmisji z lokalu.

Więcej na temat umowy najmu można przeczytać w naszym serwisie pod tym linkiem: Najem - Słownik pojęć - mikroPorady.pl - Biznesowe wsparcie z najlepszej strony

Pamiętaj!

Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej PIT.

Wyszukaj:

Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa w https://www.podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit/

Dziękujemy!

Wpisz nasz KRS 0000318482 w deklaracji podatkowej PIT.

Stan prawny na dzień: 29 listopada 2024 r.

Podstawa prawna:

1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).

Umowa najmu a umowa dzierżawy

Zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy są umowami uregulowanymi w ustawie z dnia 23 czerwca 1964 roku kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”).

Umowę najmu regulują art. 659 – 679 (przepisy ogólne) oraz art. 680-692 k.c. (najem lokalu).

Celem umowy najmu jest uregulowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy. Zgodnie z przepisami ustawy zawierając umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najem jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Umowę dzierżawy regulują art. 693-709 k.c.

Umowa dzierżawy jest umową wzajemną, zgodnie z którą wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy podobnie do umowy najmu jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Pobierz poradnik