Znajdź interesujący Cię kazus prawny
Stan przedmiotu najmu w chwili wydania
Niniejszy kazus przedstawia zagadnienia dotyczące obowiązku wynajmującego do wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz sytuacje, które powodują obowiązek uzyskania zgody wynajmującego na zmiany w przedmiocie najmu. Poza tym określa rodzaj nakładów, za poczynienie których najemca może żądać zwrotu.
Obowiązek wynajmującego wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku wynika z ustawy, wyraża istotę najmu i nie może być zmieniony umową ze skutkiem w postaci pozbawienia najemcy prawa żądania zwrotu kosztów (art. 663 kc).
Stan faktyczny:
Maria Samodzielska - najemca, powódka
Gmina Miasta Zagórze- wynajmujący, pozwany
Maria Samodzielska w dniu 1 września 2007 r. zawarła z Gminą Zagórze umowę najmu lokalu użytkowego, który tego dnia został jej wydany. W najętym lokalu Pani Maria zamierzała otworzyć niewielką restaurację. W protokole zdawczo-odbiorczym odnotowała, iż we freskach w sali konsumpcyjnej są liczne ubytki, stan ścian kabin i drzwi sanitariatów oraz muszli klozetowych jest zły, a ściany są w zawilgocone wskutek złego stanu kanalizacji deszczowej. Ponadto, okazało się, iż zajdzie konieczność uszczelnienia dziur pomiędzy kamiennymi schodami głównymi, naprawienia drobnych ubytków w witrażach oraz naprawy drzwi wejściowych uszkodzenia drzwi wejściowych do lokalu. Wszystkie dostrzeżone ubytki nie odwiodły Pani Marii od zawarcia umowy najmu upatrzonego lokalu. Pani Maria mając świadomość, iż lokal wymaga wielu napraw chciała zapewnić sobie możliwość uzyskania od wynajmującego większości kosztów. W umowie Strony postanowiły więc, że w przypadku wykonania przez Najemcę remontu lokalu w zakresie uzgodnionym z wynajmującym w formie protokołu uzgodnień, najemca miał uzyskać prawo dochodzenia zwrotu poniesionych nakładów pomniejszonych o stopień amortyzacji. Pani Maria niezwłocznie po podpisaniu umowy przystąpiła do prac remontowych i modernizacyjnych, jednakże w natłoku prac nie występowała o uzyskanie zgody Gminy na dokonanie poszczególnych napraw. Pani Marii nie udało się otworzyć wymarzonej restauracji, gdyż 30 września 2008 r. wynajmujący wypowiedział umowę najmu. Pani Maria zwróciła więc lokal, ale domagała się zapłaty poczynionych nakładów, których wartość szacowała na 70.000,00 zł. Gmina odmówiła zapłaty, powołując się na zapis w umowie dotyczący wymogu uzyskania zgody na dokonywane remonty, o którą to najemca się nie zwracał. W związku z czym Pani Maria wystąpiła do Sądu z powództwem żądając zapłaty wspomnianej kwoty tytułem zwrotu wartości nakładów poczynionych na lokal.
Czy Pani Maria ma prawo żądać zwrotu wartości poczynionych nakładów?
Aby odpowiedzieć na to pytanie należy najpierw rozstrzygnąć zakres obowiązków stron umowy najmu dotyczący zapewnienia odpowiedniego stanu przedmiotu najmu oraz dokonywania napraw oraz jaki charakter miały nakłady poczynione przez Panią Marię (doprowadzające lokal do stanu przydatnego do umówionego użytku, czy nakłady konieczne inne, czy nakłady ulepszające).
Należy najpierw rozważyć kwestię dokonania przez Panią Marię napraw bez których lokal w ogóle nie nadawałby się do umówionego użytku, tak więc art. 662 §1, który stanowi, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Tymczasem już w dniu przekazania Pani Marii lokalu był on częściowo zdewastowany i wymagał napraw, bez których w ogóle nie mógłby funkcjonować jako lokal użytkowy. Z tego względu nie można przyjąć, iż Wynajmujący wykonał należycie swój obowiązek w tym zakresie. Jeżeli strony umówiły się, że to Najemca dokona napraw adaptujących lokal do umówionego użytku to ich dokonanie nie mogło być obwarowane warunkiem w postaci wyrażenia zgody przez wynajmującego i to pod rygorem pozbawienia powódki uprawnienia do żądania zwrotu wyłożonych kosztów. Sąd Najwyższy stwierdził, iż obowiązek wynajmującego wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku wynika z ustawy, wyraża istotę najmu i nie może być zmieniony umową ze skutkiem w postaci pozbawienia najemcy prawa żądania zwrotu kosztów (art. 663 k.c.). Ewentualne współdziałanie wynajmującego w zakresie wykonania za niego obciążających go napraw może być przewidziane w umowie jako środek zapobiegający przyszłym sporom co do rodzaju napraw i ich zakresu. W każdym razie najemcy należy się zwrot kosztów w wysokości faktycznie poniesionej, a prawną podstawą żądania są przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757 k.c.) lub przepisy o zleceniu stosowane odpowiednio (art. 750 kc). W rozpoznawanej sprawie kwestia wyrażenia przez pozwaną zgody na wykonanie przez powódkę napraw, bez których lokal nie nadawał się do umówionego użytku była więc obojętna z punktu widzenia możliwości domagania się przez powódkę zwrotu kosztów tych napraw.
Inną rzeczą jest dokonanie modernizacji i przebudowy lokalu będącego przedmiotem najmu zmieniających jego dotychczasowy układ i podwyższających standard, stanowiące poczynienie nakładów ulepszających. Nie ma do nich zastosowania art. 662 § 1 ani 2 k.c. Do nakładów ulepszających zastosowanie znajduje natomiast art. 676 k.c., który stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W niniejszej sprawie błędem byłoby jednak stosować przytoczony przepis jako podstawę prawną rozstrzygnięcia zagadnienia zwrotu wartości nakładów ulepszających, gdyż przepis ten ma zastosowanie, gdy umowa najmu nie reguluje odmiennie kwestii rozliczenia nakładów ulepszających. Czyli jeżeli, jak to miało miejsce w omawianym przypadku, umowa reguluje te zagadnienia, to prawo najemcy do żądania zwrotu wartości nakładów, ewentualnie prawo wynajmującego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego albo zatrzymania ulepszenia bez obowiązku wyrównania ich wartości, podlegają ocenie według treści umowy. Umowa, jak zostało przytoczone w opisie stanu faktycznego, zobowiązywała najemcę do uzyskania zgody Gminy na dokonanie, jak się okazało nakładów ulepszających, Wynajmującego, którego to obowiązku Pani Maria nie dopełniła.
Reasumując, odpowiedź na zadane wyżej pytanie jest twierdząca z tym, że Pani Maria może domagać się tylko zwrotu wartości nakładów koniecznych.
Pamiętaj:
Wpisz nasz KRS 0000318482 w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT
Dziękujemy!
Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju?
A tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok bez dostatecznej wiedzy i znajomości przepisów.
A czy wiesz, że...
Ty też możesz coś zrobić, abyśmy mogli dalej działać i skutecznie Cię wspierać?
KRS 0000318482
Warto wiedzieć
