Uwaga #3: Uwaga 3 - Punkt 2 Umowa podnajmu lokalu - mikroPorady.pl

Na podstawie umowy podnajmu lokalu Najemca oddaje do używania Podnajmującemu lokal lub jego część, a Podnajmujący go przyjmuje. Dodatkowo Podnajmujący zobowiązuje się do zapłaty cyklicznie czynszu podnajmu na rzecz Najemcy. Umowa podnajmu lokalu została uregulowana w art. 688 ²Kodeksu cywilnego, który stanowi:

„Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.”

Przedmiotem komentowanej umowy podnajmu jest lokal. Kodeks cywilny chociaż bezpośrednio reguluje kwestię najmu lokali (art. 680 - 692 Kodeksu Cywilnego), nie definiuje jego pojęcia. Definicja ma tu jednak znaczenie drugorzędne. Nieważne jak zostanie nazwane na potrzeby umowy najmowane pomieszczenie (lokal, pokój itp.), istotne jest jego prawidłowe oznaczenie, a więc m. in. najmowana powierzchnia, liczba pokoi (izb), czy określenie jaka część pomieszczenia/nieruchomości jest oddawana w podnajem. Oznacza to, że przedmiotem najmu/podnajmu nie musi być jedynie lokal w rozumieniu nieruchomości lokalowej (a więc taka część budynku, której właścicielem jest inny podmiot niż właściciel gruntu, na którym stoi budynek).

Do podnajmu lub oddania w bezpłatne używanie lokalu stosuje się przepisy art. 668 § 1 i 2 Kodeksu Cywilnego, z uwzględnieniem przytoczonej powyżej regulacji art. 688 ²Kodeksu Cywilnego. Art. 668 § 1 i 2 Kodeksu Cywilnego stanowi:

„§1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.”

Mając na względzie powyższe, do zawarcia umowy podnajmu lokalu niezbędne jest uzyskanie pisemnej zgody Wynajmującego. Umowa podnajmu zawarta bez takiej zgody nie jest jednak dotknięta sankcją nieważności (art. 58 § 1 Kodeksu Cywilnego). Przyjmuje się natomiast, iż taka umowa podnajmu została zawarta pod warunkiem zawieszającym, którym jest uzyskanie pisemnej zgody Wynajmującego na jej zawarcie.

Na podstawie umowy podnajmu lokal musi być używany zgodnie z postanowieniami umowy najmu, za co odpowiedzialność ponosi Najemca. Obowiązywanie umowy podnajmu jest związane z obowiązywaniem umowy najmu. W sytuacji, gdy wygasa umowa najmu, wygasa także umowa podnajmu i to z mocy samego prawa. Nie są zatem potrzebne żadne dodatkowe oświadczenia woli Najemcy i Podnajemcy.

W powołanym przepisie art. 688 ²Kodeksu Cywilnego, obok podnajmu zostało wymienione także oddanie lokalu do bezpłatnego używania. Tym samym ustawodawca rozróżnił te dwie formy oddania lokalu osobie trzeciej. Oddanie lokalu do bezpłatnego używania ma charakter nieodpłatny – bez obowiązku uiszczania czynszu, zaś podnajem jest odpłatny – Podnajmujący zobowiązuje się do zapłaty czynszu na rzecz Najemcy.

Co do zasady umowa podnajmu powinna zawierać te same postanowienia, co umowa najmu, tj. między innymi określenie terminu wydania przedmiotu podnajmu. Dlatego też do umowy podnajmu lokalu znajdą zastosowanie przepisy regulujące najem lokalu (art. 680 – 692 Kodeksu Cywilnego).

Powrót do dokumentu