Komentarz #12: Orzeczenie 3 - paragraf 3 Umowa najmu lokalu na prowadzenie działalności - mikroPorady.pl

Uchwała, Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 1991 r., III CZP 124/91

„Dopuszczalne jest zastrzeżenie w Umowie najmu lokalu obowiązku wynajmującego dokonania - w chwili rozwiązania umowy - zwrotu wszelkich nakładów poczynionych przez najemcę na lokal i uzależnienie obowiązku najemcy zwrotu lokalu od wykonania tego zobowiązania.”

Z uzasadnienia
„ […] przepisy Kodeksu cywilnego regulujące najem nie przewidują obowiązku wynajmującego zwrotu najemcy w chwili rozwiązania umowy kosztów adaptacji rzeczy najętej do jego celu, nie daje podstaw do przyjęcia, że Umowa najmu stanowiąca o takim obowiązku jest sprzeczna z prawem i z tej przyczyny nieważna (art. 58 § 1 kc). Zauważyć również trzeba, że takie postanowienie Umowy najmu może być gospodarczo w pełni usprawiedliwione, zwłaszcza w przypadku gdy najem dotyczy lokalu użytkowego, a koszty jego przystosowania do działalności, jaka ma być prowadzona przez najemcę są tak wysokie, że mogą być tylko w nieznacznej części zamortyzowane w czasie trwania Umowy najmu.
Poniesiona wyżej dopuszczalność zobowiązania się przez wynajmującego do zwrotu - w chwili rozwiązania Umowy najmu lokalu - poniesionych przez najemcę nakładów na adaptację lokalu przesądza kwestię ważności zawartego w tejże umowie zastrzeżenia o uprawnieniu najemcy wstrzymania się z wydaniem wynajętego lokalu do chwili zwrotu nakładów. W takim bowiem wypadku, gdy zwrot nakładów i wydanie lokalu w chwili rozwiązania Umowy najmu potraktowane zostały przez strony jako świadczenia wzajemne, uzależnienie drugiego z nich od spełnienia pierwszego stanowiące swoiste "prawo zatrzymania", nie byłoby sprzeczne z prawem, a przeciwnie odpowiadałoby normie art. 488 § 2, a przede wszystkim normie art. 479 w związku z art. 496 kc, który przewiduje, że w razie gdy wskutek odstąpienia od umowy lub rozwiązania umowy strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaoferuje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot. Do uprawnienia najemcy w tym zakresie jako dotyczącego wykonania świadczeń wzajemnych i wynikającego z umowy nie miałoby natomiast zastosowania prawo zatrzymania z art. 461 § 1 kc, służące osobie zobowiązanej do wydania rzeczy cudzej do czasu, kiedy nastąpi zaofiarowanie lub zabezpieczenie roszczeń o zwrot nakładów wyłożonych na rzecz oraz roszczeń o naprawieniu szkody przez rzecz wyrządzonej. Tym samym w takim wypadku nie mają zastosowania również wyłączenia przewidziane w § 2 tego artykułu.”

Powrót do dokumentu