Niniejszy kazus przedstawia zagadnienia dotyczące obowiązku wynajmującego do wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz sytuacje, które powodują obowiązek uzyskania zgody wynajmującego na zmiany w przedmiocie najmu. Poza tym określa rodzaj nakładów, za poczynienie których najemca może żądać zwrotu.
Obowiązek wynajmującego wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku wynika z ustawy, wyraża istotę najmu i nie może być zmieniony umową ze skutkiem w postaci pozbawienia najemcy prawa żądania zwrotu kosztów (art. 663 kc).
Stan faktyczny:
Maria Samodzielska - najemca, powódka Gmina Miasta Zagórze- wynajmujący, pozwany
Maria Samodzielska w dniu 1 września 2007 r. zawarła z Gminą Zagórze umowę najmu lokalu użytkowego, który tego dnia został jej wydany. W najętym lokalu Pani Maria zamierzała otworzyć niewielką restaurację. W protokole zdawczo-odbiorczym odnotowała, iż we freskach w sali konsumpcyjnej są liczne ubytki, stan ścian kabin i drzwi sanitariatów oraz muszli klozetowych jest zły, a ściany są w zawilgocone wskutek złego stanu kanalizacji deszczowej. Ponadto, okazało się, iż zajdzie konieczność uszczelnienia dziur pomiędzy kamiennymi schodami głównymi, naprawienia drobnych ubytków w witrażach oraz naprawy drzwi wejściowych uszkodzenia drzwi wejściowych do lokalu. Wszystkie dostrzeżone ubytki nie odwiodły Pani Marii od zawarcia umowy najmu upatrzonego lokalu. Pani Maria mając świadomość, iż lokal wymaga wielu napraw chciała zapewnić sobie możliwość uzyskania od wynajmującego większości kosztów. W umowie Strony postanowiły więc, że w przypadku wykonania przez Najemcę remontu lokalu w zakresie uzgodnionym z wynajmującym w formie protokołu uzgodnień, najemca miał uzyskać prawo dochodzenia zwrotu poniesionych nakładów pomniejszonych o stopień amortyzacji. Pani Maria niezwłocznie po podpisaniu umowy przystąpiła do prac remontowych i modernizacyjnych, jednakże w natłoku prac nie występowała o uzyskanie zgody Gminy na dokonanie poszczególnych napraw. Pani Marii nie udało się otworzyć wymarzonej restauracji, gdyż 30 września 2008 r. wynajmujący wypowiedział umowę najmu. Pani Maria zwróciła więc lokal, ale domagała się zapłaty poczynionych nakładów, których wartość szacowała na 70.000,00 zł. Gmina odmówiła zapłaty, powołując się na zapis w umowie dotyczący wymogu uzyskania zgody na dokonywane remonty, o którą to najemca się nie zwracał. W związku z czym Pani Maria wystąpiła do Sądu z powództwem żądając zapłaty wspomnianej kwoty tytułem zwrotu wartości nakładów poczynionych na lokal.
Czy Pani Maria ma prawo żądać zwrotu wartości poczynionych nakładów?
Aby odpowiedzieć na to pytanie należy najpierw rozstrzygnąć zakres obowiązków stron umowy najmu dotyczący zapewnienia odpowiedniego stanu przedmiotu najmu oraz dokonywania napraw oraz jaki charakter miały nakłady poczynione przez Panią Marię (doprowadzające lokal do stanu przydatnego do umówionego użytku, czy nakłady konieczne inne, czy nakłady ulepszające).
Należy najpierw rozważyć kwestię dokonania przez Panią Marię napraw bez których lokal w ogóle nie nadawałby się do umówionego użytku, tak więc art. 662 §1, który stanowi, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Tymczasem już w dniu przekazania Pani Marii lokalu był on częściowo zdewastowany i wymagał napraw, bez których w ogóle nie mógłby funkcjonować jako lokal użytkowy. Z tego względu nie można przyjąć, iż Wynajmujący wykonał należycie swój obowiązek w tym zakresie. Jeżeli strony umówiły się, że to Najemca dokona napraw adaptujących lokal do umówionego użytku to ich dokonanie nie mogło być obwarowane warunkiem w postaci wyrażenia zgody przez wynajmującego i to pod rygorem pozbawienia powódki uprawnienia do żądania zwrotu wyłożonych kosztów. Sąd Najwyższy stwierdził, iż obowiązek wynajmującego wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku wynika z ustawy, wyraża istotę najmu i nie może być zmieniony umową ze skutkiem w postaci pozbawienia najemcy prawa żądania zwrotu kosztów (art. 663 k.c.). Ewentualne współdziałanie wynajmującego w zakresie wykonania za niego obciążających go napraw może być przewidziane w umowie jako środek zapobiegający przyszłym sporom co do rodzaju napraw i ich zakresu. W każdym razie najemcy należy się zwrot kosztów w wysokości faktycznie poniesionej, a prawną podstawą żądania są przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752-757 k.c.) lub przepisy o zleceniu stosowane odpowiednio (art. 750 kc). W rozpoznawanej sprawie kwestia wyrażenia przez pozwaną zgody na wykonanie przez powódkę napraw, bez których lokal nie nadawał się do umówionego użytku była więc obojętna z punktu widzenia możliwości domagania się przez powódkę zwrotu kosztów tych napraw.
Inną rzeczą jest dokonanie modernizacji i przebudowy lokalu będącego przedmiotem najmu zmieniających jego dotychczasowy układ i podwyższających standard, stanowiące poczynienie nakładów ulepszających. Nie ma do nich zastosowania art. 662 § 1 ani 2 k.c. Do nakładów ulepszających zastosowanie znajduje natomiast art. 676 k.c., który stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W niniejszej sprawie błędem byłoby jednak stosować przytoczony przepis jako podstawę prawną rozstrzygnięcia zagadnienia zwrotu wartości nakładów ulepszających, gdyż przepis ten ma zastosowanie, gdy umowa najmu nie reguluje odmiennie kwestii rozliczenia nakładów ulepszających. Czyli jeżeli, jak to miało miejsce w omawianym przypadku, umowa reguluje te zagadnienia, to prawo najemcy do żądania zwrotu wartości nakładów, ewentualnie prawo wynajmującego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego albo zatrzymania ulepszenia bez obowiązku wyrównania ich wartości, podlegają ocenie według treści umowy. Umowa, jak zostało przytoczone w opisie stanu faktycznego, zobowiązywała najemcę do uzyskania zgody Gminy na dokonanie, jak się okazało nakładów ulepszających, Wynajmującego, którego to obowiązku Pani Maria nie dopełniła.
Reasumując, odpowiedź na zadane wyżej pytanie jest twierdząca z tym, że Pani Maria może domagać się tylko zwrotu wartości nakładów koniecznych.
Komunikat w związku realizacją obowiązku z art. 13 RODO Informacja nt. Cookies
Drogi Użytkowniku!
zanim zaczniesz korzystać z naszego Serwisu mikroPorady.pl, prosimy zapoznaj się uważnie z naszym Regulaminem, Polityką Prywatności oraz Polityką Cookies, w których szczegółowo opisaliśmy zasady korzystania z naszego Serwisu oraz sposób gromadzenia, wykorzystania i udostępnienia danych osobowych. Korzystając z Serwisu zgadzasz się z Regulaminem, Polityką Prywatności i Polityką Cookies.
Twoja prywatność i bezpieczeństwo to nasz priorytet, dlatego informujemy Cię, że nasz Serwis wykorzystuje pliki cookies, które przetwarzają dane, w tym dane, które mogą być zakwalifikowane jako dane osobowe, w celu zebrania i przetwarzania zagregowanych danych dla celów statystycznych, które pomagają zrozumieć, w jaki sposób Użytkownicy Serwisu korzystają ze stron internetowych, co umożliwia ulepszanie ich struktury i zawartości, doskonalenia jakości i treści naszych Usług, szerzenia misji edukacyjnej (w tym analizowania i profilowania danych grup użytkowników dla celów badawczych i marketingu naszych Usług).
Pamiętaj, możesz w każdej chwili wyrazić sprzeciw na przetwarzanie Twoich danych osobowych. Jeżeli nie wyrażasz zgody na korzystanie przez nasz Serwis z plików cookies, zmień ustawienia przeglądarki internetowej w zakresie plików cookies w swoim urządzeniu końcowym.
Kto jest Administratorem Twoich danych?
Administratorem Twoich danych jesteśmy my, czyli Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr B. Federa, ul. Orzeszkowej 2, 05-827 Grodzisk Mazowiecki. Jesteśmy organizacją pożytku publicznego i prowadzimy nieodpłatną działalność pożytku publicznego.
Inspektor Ochrony Danych
Aby zagwarantować, że Twoje dane zawsze będą przetwarzane w sposób transparentny i zgodny z prawem, wyznaczyliśmy Inspektora Ochrony Danych. Jest to osoba, z którą możesz się kontaktować we wszystkich sprawach dotyczących przetwarzania danych osobowych oraz korzystania z praw związanych z tym przetwarzaniem. Naszym Inspektorem Ochrony Danych jest Janusz Kosakowski. Dane kontaktowe: e-mail: <mailto:inspektor@wiedza3g.pl> inspektor@wiedza3g.pl; adres korespondencyjny: Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości Fundacja dr Bogusława Federa, ul. Orzeszkowej 2, 05-827 Grodzisk Mazowiecki
Odbiorcy Twoich danych
Nigdy nie przekazujemy Twoich danych, nie sprzedajemy ich ani nie wymieniamy się nimi w jakichkolwiek celach, także marketingowych z innymi podmiotami. Twoje dane mogą być przekazywane jedynie Zaufanym Partnerom. W większości dane dotyczące ruchu naszych użytkowników gromadzone są przez naszych Zaufanych Partnerów. Prawo daje nam także możliwość przekazania danych podmiotom, które będą je przetwarzać na nasze zlecenie. Mogą to być na przykład podwykonawcy naszych usług, np. firmy IT oraz oczywiście organy typu sądy czy policja, które mogą żądać danych na podstawie obowiązującego prawa.
W związku z korzystaniem przez nas z narzędzia Google Analitycs Twoje dane zgromadzone w plikach cookies mogą być przekazywane Google Inc. z siedzibą w USA, tj. poza Europejski Obszar Gospodarczy. Przykazywanie odbywać się będzie na podstawie regulacji zabezpieczających ochronę danych osobowych, zatwierdzonych przez Komisję Europejską.
Podstawy prawne przetwarzania Twoich danych
W każdym przypadku przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na podstawie prawnej na bazie obowiązujących przepisów. Jedną z nich może być konieczność przetwarzania danych do wykonania lub zawarcia umowy, której jesteś stroną. Taką umowę stanowo Regulamin Serwisu mikroPorady.pl. W przypadku pozostałych celów, takich jak analityka ruchu, zapobieganie nadużyciom, szerzenie misji edukacyjnej (w tym analizowanie i profilowanie danych grup użytkowników dla celów badawczych i marketingu naszych Usług), podstawą prawną jest nasz uzasadniony interes jako Administratora danych. Nasz prawnie uzasadniony interes polega na ułatwieniu korzystania z usług świadczonych drogą elektroniczną oraz na poprawie ich funkcjonalności, w tym na konieczności dostosowania zawartości Serwisu do potrzeb i preferencji Usługobiorców (Użytkowników) oraz optymalizacji korzystania ze stron internetowych, a także na konieczności tworzenia statystyk i badań, które stanowią podstawę do analizy, w jaki sposób Ty i inny Usługobiorcy korzystacie z Serwisu i na tej podstawie m.in. przygotowywać takie treści, które cieszą się największym zainteresowaniem lub na które jest największe zapotrzebowanie.
Okres przez jaki dane będą przetwarzane
Po zakończeniu korzystania przez Ciebie z naszych Usług, nie będziemy przetwarzać Twoich danych osobowych, za wyjątkiem tych danych, które są dopuszczone do przetwarzania na podstawie przepisów prawa lub umowy lub niezbędne do wyjaśnienia okoliczności niedozwolonego korzystania z Usług. Dane osobowe niezbędne do wykonania Umowy będziemy przetwarzać do czasu wygaśnięcia tej umowy, z tym zastrzeżeniem, że czasami, dane te mogą być przetwarzane również po wygaśnięciu tej umowy, jednak tylko wyłącznie jeżeli jest to dozwolone lub wymagane w świetle obowiązującego prawa np. przetwarzanie w celach statystycznych, rozliczeniowych lub w celu dochodzenia roszczeń.
Dane przetwarzane z uwagi na nasz uzasadniony interes będziemy przetwarzać do czasu ewentualnego zgłoszenia przez Ciebie skutecznego sprzeciwu.
Również skorzystanie przez Ciebie z prawa do bycia zapomnianym będzie skutkowało usunięciem Twoich danych na Twoje wyraźne żądanie.
Jakie masz prawa w stosunku do swoich danych?
Masz m.in. prawo żądania dostępu do danych, sprostowania danych, do usunięcia danych (prawo do bycia zapomnianym), do ograniczenia przetwarzania danych, do przenoszenia danych. Możesz także zgłosić sprzeciw do przetwarzania danych oraz wycofać udzieloną zgodę do przetwarzania danych. Masz także prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa UODO), jeżeli uważasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe w niewłaściwy sposób. Jak skorzystać ze swoich praw opisujemy w Polityce prywatności.
Chcesz dowiedzieć się więcej o zasadach przetwarzania i ochrony danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu mikroPorady?
Nasza strona używa plików Cookies. Korzystając z niej akceptujesz naszą Politykę Cookies i wyrażasz zgodę na używanie plików Cookies według aktualnych ustawień swojej przeglądarki. Poznaj szczegóły i możliwości ustawień w plików Cookies.
Załóż konto, by w pełni korzystać z bezpłatnego wsparcia w prowadzeniu firmy
Rejestracja zajmie Ci 1 minutę.
Dostajesz bezpłatny dostęp do niezbędnej wiedzy i informacji.
pobieraj za darmo wzory dokumentów z komentarzem prawnym,
Wiemy jednak, że jako mikroprzedsiębiorca masz niewiele czasu na zgłębianie całości dokumentów, więc przygotowaliśmy skrót najważniejszych zapisów:
Gromadzimy tylko te dane osobowe, które są niezbędne do świadczenia usługi mikroPorady.pl, takie jak np. Twój adres e-mail.
Aby rozwijać aplikację i zapewniać lepszą jakość bezpłatnych usług, gromadzimy anonimowe dane zbiorcze w zakresie sposobu korzystania z mikroPorady.pl.
Dobroczynny serwis mikroPorady.pl należy wyłącznie do nas. Ale wszystko, co zamieścisz na swoim koncie, pozostaje Twoją 100% własnością. Bez Twojej zgody nigdy nie udostępnimy tych materiałów podmiotom trzecim.
Nasz serwis jest również w 100% zgodny z RODO. W każdej chwili możesz uzyskać dostęp do swoich danych, sprawdzić gdzie i w jaki sposób są one przechowywane. Oczywiście w dowolnym momencie możesz je również usunąć.
Wiemy jednak, że jako mikroprzedsiębiorca masz niewiele czasu na zgłębianie całości dokumentów, więc przygotowaliśmy skrót najważniejszych zapisów:
Gromadzimy tylko te dane osobowe, które są niezbędne do świadczenia usługi mikroPorady.pl, takie jak np. Twój adres e-mail.
Aby rozwijać aplikację i zapewniać lepszą jakość bezpłatnych usług, gromadzimy anonimowe dane zbiorcze w zakresie sposobu korzystania z mikroPorady.pl.
Dobroczynny serwis mikroPorady.pl należy wyłącznie do nas. Ale wszystko, co zamieścisz na swoim koncie, pozostaje Twoją 100% własnością. Bez Twojej zgody nigdy nie udostępnimy tych materiałów podmiotom trzecim.
Nasz serwis jest również w 100% zgodny z RODO. W każdej chwili możesz uzyskać dostęp do swoich danych, sprawdzić gdzie i w jaki sposób są one przechowywane. Oczywiście w dowolnym momencie możesz je również usunąć.
Na podany adres e-mail wysłany został link aktywujący konto.
Przypomnienie hasła
Na podany adres e-mail wysłany został link do zmiany hasła.
Gdy potrzebujesz
porady, u nas zawsze
ją otrzymujesz*
*Czy wiesz, że aż 96% mikro firm zapewnia 75% wszystkich wpływów z podatków i wytwarza 51% zysku gospodarki kraju? A czy wiesz, że tylko niewielkiej liczbie udaje się utrzymać na rynku dłużej niż rok z powodu braku dostatecznej wiedzy, znajomości przypisów i kompetencji?
A czy wiesz, że...
Ty też możesz coś dla nas
zrobić, abyśmy mogli dalej działać
i skutecznie Cię wspierać?
KRS 0000318482
Skopiuj KRS
Wpisz nasz KRS w Deklaracji Podatkowej Twój e-PIT!
Przechodzisz właśnie do usługi Twój e-PIT Ministerstwa Finansów
Aby skutecznie przekazać 1,5% na Projekty Fundacji
mikroPorady.pl i jestemSzefem.pl
wystarczy wpisać:
KRS 0000318482
Skopiuj KRS
lub wyszukać na liście:
Akademia Liderów Innowacji i Przedsiębiorczości
Fundacja dr Bogusława Federa