Umowa przedwstępna dla umowy sprzedaży

Zapytanie: Umowa przedwstępna dla umowy sprzedaży

Instytucja umowy przedwstępnej została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Jest to umowa, co do zasady, umowa zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej (zaciągnięcia zobowiązania). Przez umowę przyrzeczoną strony (lub jedna ze stron) zobowiązują się do późniejszego zawarcia oznaczonej drugiej umowy. Aby poprawnie zidentyfikować umowę przedwstępną oraz umowę przyrzeczoną, którą ta pierwsza przewiduje, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyszłej. Pełni ona funkcję w istocie gwarancji zawarcia docelowej umowy w przyszłości, szczególnie gdy w danym momencie jej zawarcie byłoby niecelowe, bądź niemożliwe.

Szczególną popularnością w obrocie cieszą się umowy przedwstępne dotyczące przyszłych umów sprzedaży, głównie nieruchomości, bądź ruchomości o znacznej wartości pieniężnej – taka właśnie umowa posłuży nam za przykład, jak powinno się ją skonstruować, aby w odpowiedni sposób zabezpieczyć swoje prawa.

Konieczność zawarcia w przedwstępnej umowie sprzedaży istotnych postanowień umowy przyrzeczonej sprowadza się w istocie do określenia kolejno jej podmiotów (a zatem osoby sprzedającego i kupującego), przedmiotu transakcji wraz z oznaczeniem ceny, a także do oznaczenia terminu, do którego umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Jeżeli termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona miała zostać zawarta nie został określony przez strony, termin taki może wyznaczyć osoba, która jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyszłej (jeżeli obie strony mają takie uprawnienie – wiąże termin wyznaczony jako pierwszy w kolejności, a nie wcześniejszy). Kodeks cywilny określa ponadto niejako maksymalny termin dla żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, który wynosi jeden rok od zawarcia umowy przedwstępnej. Po jego upływie zatem, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, o ile w umowie nie określono inaczej.

Strony umowy powinny być oznaczone jak najbardziej precyzyjnie, aby w razie ewentualnego sporu, wykluczyć wątpliwości identyfikacyjne. Dla osób fizycznych za minimum podanych w umowie informacji można uznać imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL i/lub numer dowodu tożsamości. Osoby prawne powinny pamiętać o podaniu firmy podmiotu, jego siedziby zgodnie z danymi w rejestrze, NIP oraz dane osoby upoważnionej do zawarcia umowy w imieniu podmiotu.

Opis przedmiotu umowy oraz oznaczenie ceny również powinien być na tyle precyzyjny, aby możliwie wykluczyć ewentualne spory w kwestii jego poprawnej identyfikacji. Jeżeli przedmiotem umowy mają być rzeczy oznaczone co do tożsamości (a więc indywidualnie oznaczone, konkretne), należy je w odpowiedni sposób opisać – przykładowo podać jego markę, numer seryjny, datę produkcji (jeżeli to możliwe) lub opisać szczegółowo ich wygląd wraz ze znakami szczególnymi, a opcjonalnie załączyć do umowy przedwstępnej fotografię rzeczy. Dla przedmiotów oznaczonych tylko gatunkowo, konieczny będzie opis ich rodzaju, jakości oraz podanie miary lub rzędu wielkości, jaki przez obie strony umowy będzie bezspornie i jednakowo interpretowany. Cena zaś powinna być określona w jednostkach pieniężnych – w przypadku braku jej określenia, umowa przyrzeczona nie będzie traktowana jak umowa sprzedaży, a jak darowizna. Natomiast w razie wątpliwości co do rodzaju stosunku prawnego wyznaczonego umową, należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Umowa przedwstępna, jak już zostało wspomniane wyżej, pełni swoistą funkcję gwarancyjną zawarcia umowy przyszłej – oznacza to, że w przypadku uchylania się drugiej strony od jej zawarcia, masz podstawy do tego, aby skutecznie dochodzić swoich praw. Jedną z opcji jest żądanie naprawienia szkody poniesionej wskutek faktu, że nie doszło ostatecznie do zawarcia umowy. Możesz w związku z tym domagać się zwrotu kosztów poniesionych dla zawarcia umowy przedwstępnej oraz niezbędnych wydatków już poczynionych na poczet umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że nie jest możliwe dochodzenie np. zapłaty ceny niesprzedanej rzeczy.

Jeżeli Twoja umowa zaś zawiera wszystkie konieczne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz jest zawarta w odpowiedniej formie (przykładowo – w formie aktu notarialnego dla zbycia nieruchomości), możesz na drodze sądowej żądać jej ostatecznego zawarcia.

Przepisy nie przewidują żadnej konkretnej formy dla zawarcia ważnej umowy przedwstępnej – oznacza to, że strony mają tutaj pełną dowolność. Innymi słowy, umowa przedwstępna dla sprzedaży nieruchomości, chociaż umowa docelowa wymaga formy aktu notarialnego – wystarczy, że będzie zawarta w formie dokumentowej, czy pisemnej. Dla jej uznania za umowę przedwstępną znaczenie będzie miał tylko fakt określenia wśród jej postanowień podstawowych elementów identyfikujących umowę przyrzeczoną. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej będzie istotne natomiast w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyszłej i ewentualnego dochodzenia jej zawarcia na drodze sądowej. Praktyka pokazuje, iż najczęściej jest to jednak forma pisemna, ewentualnie forma pisemna z notarialnym poświadczeniem podpisu.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U.2018.1025 t.j.).

Stan prawny na dzień: 1 marca 2019 r.

Rodzaje Umów sprzedaży

Umowa sprzedaży jest jedną z najczęściej zawieranych umów. Stronami takiej umowy są kupujący i sprzedający. Umowa zobowiązuje sprzedawcę do przeniesienia na kupującego własności rzeczy lub wykonania usługi i przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz. Kupujący natomiast jest zobowiązany do zapłaty uzgodnionej ceny oraz odebrania rzeczy.

Umowa sprzedaży jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (k.c.). Z kolei Ustawa o prawach konsumenta definiuje także:

Umowę zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa;
Umowę zawartą na odległość.

Regulacja nakłada obowiązki na sprzedawców w szczególności w zakresie informacyjnym zarówno przed zawarciem umowy jak i na jej kolejnych etapach.

W myśl aktualnie obowiązujących przepisów, konsumentom należy się wzmożona ochrona, ponieważ nie występują w transakcjach jako podmiot profesjonalny. Wprowadzenie ustawy miało na celu zmniejszenie przewagi przedsiębiorcy jako podmiotu profesjonalnego oraz wyrównanie pozycji obu stron.

Wskazujemy, że z godnie z art. 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny k.c. (dalej jako: "k.c.") za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Sformułowanie to nie dotyczy osób fizycznych wykonujących działalność gospodarczą. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą lub zawodową traci status konsumenta jeżeli dokonuje czynności prawnej – w stosunku do przedsiębiorcy – w bezpośrednim związku z tą działalnością.

Zgodnie z regulacją przedstawioną w k.c. innym rygorem prawnym objęte są tzw. potocznie klasyczne formy sprzedaży (czyli sprzedaż pomiędzy przedsiębiorcą (sprzedawcą) i konsumentem (kupującym) niż sprzedaż w obrocie profesjonalnym (pomiędzy przedsiębiorcą (sprzedawcą) i przedsiębiorcą (kupującym)). W drugiej wśród wymienionych sytuacji nie może być bowiem mowy o wyrównywaniu pozycji stron.

W naszej tabeli przedstawiamy i porównujemy:

Umowę zawartą poza lokalem przedsiębiorstwa;
Umowę zawartą na odległość;
Umowę zawartą w lokalu przedsiębiorcy;
Umowę zawartą pomiędzy przedsiębiorcami;

wskazując ich definicje, podstawę prawną oraz uwzględniając najbardziej charakterystyczne dla nich różnice.

Rekomendujemy szczegółowe zapoznanie się z przygotowanym poradnikiem i dostosowanie regulaminów sprzedaży przedsiębiorstwa pod obowiązujące wymogi i przepisy prawa.

Pobierz poradnik