Przychód z najmu lokalu mieszkalnego, a rozliczanie kosztów uzyskania przychodu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zwolnionej z płacenia VAT-u

Zapytanie: Przychód z najmu lokalu mieszkalnego, a rozliczanie kosztów uzyskania przychodu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zwolnionej z płacenia VAT-u

Prowadząc działalność gospodarczą może co do zasady rozliczyć wydatki związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, czyli, kolokwialnie mówiąc, „wrzucić je w koszty”. Aby mieć możliwość zakwalifikowania danego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, wydatek ten musi być definitywny (bezzwrotny), właściwie udokumentowany, rzeczywiście poniesiony przez podatnika w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów i przede wszystkim musi pozostawać w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą (Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 2 grudnia 2016 r. o sygn. 1061-IPTPB1.4511.819.2016.2.MM; art. 22 ust. 1 Ustawy z dnia 21 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Oprócz tego, wydatek nie może znajdować się w katalogu niestanowiących kosztów, zawartego w art. 23 Ustawy z dnia 21 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeśli chodzi natomiast o podatek należny z tytułu prowadzenia działalności w zakresie wynajmu mieszkania, to trzeba także zaznaczyć, że działalność ta korzysta z przywileju zwolnienia przedmiotowego od zapłaty podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jeśli więc przedsiębiorca spełnia powyższe przesłanki, zwolniony jest od zapłaty VAT.

Przedsiębiorca, zajmujący się również w ramach działalności wynajmowaniem lokalu na własny rachunek, może ujmować w kosztach wszelkie wydatki związane z uzyskaniem przychodu, zgodnie z regułą przyjętą w art. 22 Ustawy z dnia 21 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak należy pamiętać, że w momencie, gdy mieszkanie jest już wynajęte, to najemca ponosi koszty czynszu i opłat, a więc nie stanowi to w tym czasie wydatku, który ponosi przedsiębiorca – a wobec czego nie można go ująć w kosztach w okresie, gdy przedsiębiorca jest jedynie pośrednikiem wpłaty należności do odpowiednich instytucji czy obsługujących firm. Natomiast w sytuacji, gdy mieszkanie nie jest w danym okresie wynajmowane, to właśnie przedsiębiorca będzie ponosił wyżej wymienione wydatki i w tym czasie będzie on uprawniony do zaliczania ich w koszty osiągnięcia (przyszłego) przychodu. Oczywiście przedsiębiorca nie musi „zwracać” umieszczonych w kosztach osiągnięcia przychowu kwot z okresu, gdy mieszkanie nie przynosiło zarobku. Istotne jest przy tym, aby przedsiębiorca pamiętał, że musi odpowiednio dokumentować wszelkie osiągane przychody – właściwym byłoby zatrzymanie nie tylko faktur, ale również wszelkich dokumentów, które mogą wskazywać, w jakim okresie mieszkanie przynosiło dochód i z jakiego tytułu, a w jakim nie.

Trzeba również przypomnieć o tym, że aby wydatki „mieszkaniowe” zakwalifikowane były jako te, które można ująć w kosztach uzyskania przychodu, to muszą być związane z działalnością gospodarczą przedsiębiorcy w zakresie wynajmowania mieszkania. Toteż nie jest możliwe zawarcie umowy użyczenia mieszkania, zamiast umowy najmu w związku z tym, że na podstawie takiej umowy przedsiębiorca nie uzyskuje przychodu (brak odpłatności przy umowie użyczenia). Podstawowym elementem definicji legalnych działalności gospodarczej jest właśnie cel zarobkowy; Ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. O swobodzie działalności gospodarczej stanowi, że działalność gospodarcza jest to: „zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.”; również w Ustawie z dnia 11 marca 2004 r. O podatku od towarów i usług, art. 15 ust.2 stanowi: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”. Wobec powyższego nie można przyjąć, że nieodpłatne udostępnienie lokalu przeznaczonego na wynajem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie spełniać przesłanki pozwalające na ujęcie w kosztach wydatków poczynionych na wynajmowane mieszkanie w okresie trwania użyczenia. Przedsiębiorca, jak każdy wynajmujący, powinien podpisać odpowiednią umowę z najemcą, który faktycznie będzie regulował wszelkie płatności z tego tytułu (czynsz, koszt mediów). Jeśli przedsiębiorca nie zarabia „na najmie”, nie można przyjąć, iż udostępnianie przez niego lokalu mieszkalnego jest wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Stan prawny na dzień 14 lutego 2019 roku.

Podstawa prawna:

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 2 grudnia 2016 r. o sygn. 1061-IPTPB1.4511.819.2016.2.MM;
Ustawa z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług ( Dz. U. 2004 nr 54 poz. 535);
Ustawa z dnia 21 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 nr 80 poz. 350);
Ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. O swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. 2004 nr 173 poz. 1807).

Umowa najmu a umowa dzierżawy

Zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy są umowami uregulowanymi w ustawie z dnia 23 czerwca 1964 roku kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”).

Umowę najmu regulują art. 659 – 679 (przepisy ogólne) oraz art. 680-692 k.c. (najem lokalu).

Celem umowy najmu jest uregulowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy. Zgodnie z przepisami ustawy zawierając umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najem jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Umowę dzierżawy regulują art. 693-709 k.c.

Umowa dzierżawy jest umową wzajemną, zgodnie z którą wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy podobnie do umowy najmu jest umową zobowiązującą, konsensualną, wzajemną i odpłatną.

Pobierz poradnik