Podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonej części, podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości

Użytkownik serwisu zadał pytanie dotyczące wydzielenia (wyłączenia) część nieruchomości objętej wspólnością małżeńską i wykorzystywaną przez jednego z małżonków w działalności gospodarczej oraz dokonać jej sprzedaży lub darowizny przed upływem 5 lat od jej nabycia.

Odpowiedź:

1. Korzystanie z nieruchomość stanowiącej wspólny majątek małżonków przez małżonka prowadzącego działalność gospodarczą

Nieruchomość nabyta przez małżonków i stanowiąca ich wspólny majątek (objęta wspólnością ustawową małżeńską) może być wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez jednego z małżonków. Co do zasady, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, przy czym przedmiotami majątkowymi wykorzystywanymi do prowadzenia działalności zarobkowej (gospodarczej) zarządza samodzielnie ten małżonek, któremu przedmioty te wyłącznie służą. Nie jest potrzebne sporządzanie dodatkowych umów cywilnoprawnych dotyczących korzystania z nieruchomości przez tego małżonka (np. umowy najmu lub dzierżawy).
Po wpisaniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej małżonka możliwe będzie dokonywanie odpisów amortyzacyjnych z tego tytułu.

Zgodnie bowiem z art. 22a ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych („ustawa o PIT”) amortyzacji podlegają środki trwałe stanowiące własność lub współwłasność podatnika o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Wpisanie wspólnej nieruchomości małżonków do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej jednego z nich nie zmienia faktu, że nieruchomość nadal stanowi ich wspólną własność objętą wspólnością ustawową małżeńską i do jej sprzedaży konieczna jest zgoda obojga małżonków.

 

2. Wydzielenie części nieruchomości, podział nieruchomości

W zakresie wydzielenia części nieruchomości możliwe są zasadniczo dwa przypadki. Pierwszy, gdy nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą składa się z dwóch lub więcej działek ewidencyjnych. Wówczas sprzedaż lub darowizna jednej z działek wymaga tylko zawarcia odpowiedniej umowy przed notariuszem, bez dodatkowych procedur administracyjnych dotyczących wydzielenia. W umowie można zawrzeć ewentualnie oświadczenia o ustanowieniu drogi koniecznej w celu zapewnienia sprzedawanej lub darowanej działce dostępu do drogi publicznej.

Drugi przypadek dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą stanowi jedną działkę ewidencyjną. Wówczas przed sprzedażą lub darowizną należy „wydzielić” jej część, czyli dokonać podziału, na co najmniej dwie działki ewidencyjne. Możliwe jest to w odpowiednim postępowaniu administracyjnym. Aby je rozpocząć współwłaściciele nieruchomości muszą złożyć wniosek o podział do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Do wniosku dołącza się m.in. wstępny plan podziału, a w trakcie postępowania należy przedstawić operat podziału nieruchomości sporządzony przez uprawnionego geodetę na zlecenie współwłaścicieli. Postępowanie kończy się wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Sprzedaż lub darowizna części powstałej w wyniku podziału, będzie możliwa po tym, jak ww. decyzja stanie się ostateczna.

Zgodnie z art. 93 -95 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział musi być, co do zasady, zgodny z:

• miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - jeżeli taki plan obowiązuje na terenie położenia nieruchomości (w tym, co do powierzchni nowopowstałych działek) lub
• przepisami odrębnymi oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jeżeli nieruchomość leży na terenie, dla którego nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, podział nie jest dopuszczalny, gdy projektowane do wydzielenia działki nie będą miały dostępu do drogi publicznej.

Przepisy przewidują pewne wyłączenia spod ograniczeń w podziale nieruchomości, a także szczegółowe zasady podziału budynków i odrębne zasady dla nieruchomości rolnych i leśnych. Dlatego przed rozpoczęciem podziału należy przeanalizować jego dopuszczalność w oparciu o dokumenty dotyczące nieruchomości i obowiązujące przepisy.

3. Sprzedaż i darowizna nieruchomości

Umowa sprzedaży lub darowizny nieruchomości, w tym jej wydzielonej części stanowiącej działkę ewidencyjną, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 155 Kodeksu cywilnego). Naruszenie tego wymogu oznacza nieważność umowy. Do zawarcia umowy potrzebne będą dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym umowa jej nabycia, wypisy z ewidencji gruntów i budynków oraz zaświadczenia odnoszące się do kwestii ewentualnego pierwokupu. Pewne nieruchomości podlegają ograniczeniom w obrocie (np. rolne lub leśne), dlatego konieczna jest wcześniejsza analiza stanu prawnego nieruchomości, aby ustalić te ograniczenia.

Ponieważ nieruchomość stanowi wspólność małżeńską zawarcie takiej umowy wymaga zgody obu małżonków.

Notariusz w imieniu nabywcy skieruje do sądu wieczystoksięgowego wniosek o odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wraz z wpisaniem nowego właściciela. Notariusz pobierze także podatki należne z tytułu sprzedaży lub darowizny (ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych lub podatek z tytułu darowizny) oraz wynagrodzenie za swoje czynności, uzależnione od wartości przedmiotu umowy.

Sprzedaż nieruchomości po wycofaniu z działalności gospodarczej, co do zasady, podlega opodatkowywaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na takich zasadach, jak działalność gospodarcza. Wynika to z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, który stanowi, że do przychodów z tytułu działalności gospodarczej zaliczane są m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanymi na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Przychód z działalności gospodarczej wykazuje się także, gdy przed dokonaniem sprzedaży składnik majątku będący środkiem trwałym został wycofany z działalności gospodarczej, o ile sprzedaż nastąpi przed upływem sześciu lat od przekazania składnika majątku na cele prywatne, liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dany składnik majątku został wycofany z działalności do dnia jego sprzedaży, Wynika to z treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT.

Oznacza to, że obowiązek opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, która stanowiła składnik majątku działalności gospodarczej, istnieje przez okres 6 lat także w przypadku, gdy nieruchomość zostanie wcześniej wycofana z majątku firmowego. Powyższe zasady nie dotyczą nieruchomości o charakterze mieszkalnym. W przypadku zbycia takich nieruchomości obowiązują odrębne zasady, w tym w szczególności znaczenie ma upływ okresu 5 lat od ich nabycia.

Powyższe oznacza, że sprzedaż części nieruchomości objętej wspólnością małżeńską, która przed podziałem była wpisana do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej jednego z małżonków, będzie wiązać się z koniecznością rozliczenia całej kwoty sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, chyba, że sprzedaż nastąpi po upływie sześciu lat od przekazania składnika majątku na cele prywatne, liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dany składnik majątku został wycofany z działalności do dnia jego sprzedaży.

 

4. Kredyt

Co do zasady kredyt nie jest przeszkodą w podziale, sprzedaży i darowiźnie nieruchomości. Umowa kredytowa może jednak zawierać postanowienia zobowiązujące kredytobiorców do uzyskania wcześniejszej zgody lub do poinformowania kredytodawcy o zmianach dotyczących majątku dłużnika. Konieczne jest więc wcześniejsze sprawdzenie umowy pod tym kątem.

W przypadku, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką na zabezpieczenie kredytu, to podział takiej nieruchomości powoduje, że każda z wydzielonych działek również będzie taką hipoteką obciążona. Kupujący lub obdarowany nabędą więc część nieruchomości z obciążeniem hipotecznym, chyba że kredytodawca zgodzi się na zwolnienie z hipoteki tej części nieruchomości.

Porada została przygotowana przez prawników Kancelarii Gessel, Koziorowski Sp. k.

Podstawa prawna (stan na dzień 06.07.2020):

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm.).
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.)
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.).