Wielkość tekstu
Kontrast serwisu

Mikroporady są czymś wyjątkowym. Są jak poradniki na półce każdego polskiego mikro przedsiębiorcy. W świecie Internetu są małym zakamarkiem praktycznej wiedzy, w którym można znaleźć prawie wszystko o prowadzeniu małej firmy.

Aby chronić naszą niezależność, nigdy nie publikowaliśmy i nie będziemy publikować reklam. Utrzymujemy się z darowizn o średniej wysokości 20 zł, w tym także z wpłat z 1% Podatku.

Proszę, pomóż nam zbierać pieniądze i ulepszać Mikroporady. Czytaj więcej...

Kazus: Dzierżawa i odpowiednie stosowanie przepisów o najmie

Dopuszczalność stosowania sankcji w postaci wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia wobec dzierżawcy, który naruszył obowiązek wykonywania prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki1.

Niniejszy kazus wyjaśnia, które przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu, mają także zastosowanie do umowy dzierżawy. Dowiecie się w nim także o możliwościach i przesłankach do wypowiedzenia umowy dzierżawy, przede wszystkim bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Stan faktyczny:

„Land” Spółka jawna - Wydzierżawiający, Powód

Pan Krzysztof Kucharski- Dzierżawca, Pozwany

Pan Krzysztof Kucharski w dniu 1 stycznia 2008 r. zawarł ze spółką „Land” Spółka jawna umowę dzierżawy nieruchomości położonej w miejscowości Urbany, o powierzchni 0,6 ha. Pan Krzysztof uzyskał zgodę Wydzierżawiającego (Spółki Land) na lokalizację na nieruchomości obiektów handlowych i usługowych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z planem, Pan Krzysztof postawił na nieruchomości dwa nowe pawilony ze stoiskami.

Rok po zawarciu umowy, w wyniku kontroli, organy nadzoru budowlanego zakwestionowały legalność wzniesienia pawilonów, co znalazło potwierdzenie w treści ostatecznych decyzji wydanych w tym przedmiocie. Decyzje nakazywały Panu Krzysztofowi rozbiórkę obiektów. Pan Krzysztof pawilonów jednak nie usunął, w związku z czym spółka Land wezwała Pana Krzysztofa do przedstawienia dokumentów potwierdzających zgodność z prawem wybudowania i dopuszczenia pawilonów do użytku, przy zastrzeżeniu, iż jeżeli takich dokumentów nie ma, Pan Krzysztof jest zobowiązany do natychmiastowej rozbiórki wspomnianych obiektów. Spółka Land zaznaczyła przy tym, iż wezwanie należy traktować jako upomnienie o zaprzestaniu używania nieruchomości niezgodnie z umową i przeznaczeniem rzeczy, co w razie braku zaprzestania takiego zachowania uprawnia spółkę Land do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 667 k.c.).

Pan Krzysztof pozostawał jednak zupełnie obojętnym na wezwania Wydzierżawiającego i nie spełnił żądania w wyznaczonym terminie. Wobec takiego zachowania Dzierżawcy Spółka Land wypowiedziała umowę dzierżawy, podając jako przyczynę wypowiedzenia posadowienie obiektów niezgodnie z przepisami prawa budowlanego. Pan Krzysztof został jednocześnie wezwany do niezwłocznego opróżnienia i zwrotu działki, jednakże również tego zobowiązania nie wykonał. Uporczywe zachowanie Pana Krzysztofa spowodowało, iż spółka Land wystąpiła do Sądu o wydanie nieruchomości. Pan Krzysztof odpierał argumenty strony powodowej powołując się na to, że spółka nie miała podstaw do wypowiedzenia stosunku dzierżawy, gdyż art. 696 k.c. takiej sankcji nie przewiduje, a to on powinien znaleźć zastosowanie w sprawie, a nie błędnie wskazany przez spółkę Land art. 667 § 2 k. c., który sankcję taką przewiduje, ale dotyczy najmu

Czy Pan Krzysztof ma rację i Wydzierżawiający nie miał podstawy do wypowiedzenia umowy?

Według z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Natomiast zgodnie z art. 696 dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Przepisy dotyczące dzierżawy powinny być przestrzegane i stosowane w stanie niezmienionym. Wobec tego art. 695 k.c. i następne mają zastosowanie w pełni i wprost. Jednocześnie takie stosowanie przepisów o dzierżawie wyłącza odpowiednie stosowanie przepisów o najmie, jeżeli powodowałoby to kolizję, a więc np. przepis o dzierżawie i ewentualnie mający zastosowania przepis o najmie normowałyby tę samą sytuację i zawierałyby odrębne jej rozwiązania. W naszym przykładzie oznacza to, że stosowanie przepisów o najmie, w tym art. 667 § 2 k.c., nie może zakłócać stosowania art. 696 k.c. w sposób niepozwalający na jego „zachowanie”.

Artykuł 696 k.c. określa obowiązki i ograniczenia, którym podlega dzierżawca, przez nakazanie mu wykonywanie praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki oraz zakazanie zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Należy jednak zauważyć, iż zakres unormowania objętego art. 667 § 2 k.c. jest inny, nie dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia rzeczy (jak art. 696 k.c.), lecz zawiera zakaz używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy (a także jej zaniedbywania do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie). Pan Krzysztof powoływał się na to, iż Spółka Land nie miała prawa do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdyż art. 696 k.c., który wg Pana Krzysztofa powinien mieć zastosowanie w sprawie w ogóle nie dotyczy skutków naruszenia ustanowionych w nim obowiązków, a tym samym nie przewiduje prawa do wypowiedzenia. Inaczej natomiast jest w art. 667 § 2, na który powoływał się Wydzierżawiający (spółka Land), który to przewiduje powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Reasumując, przedmiot unormowania objętego przez art. 696 k.c. odbiega od przedmiotu regulacji w art. 667 § 2. Ten ostatni przepis nie tylko nie koliduje z regulacją dzierżawy, ale uzupełnia ją o sankcję w postaci wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdyż w art. 696 k.c. ustawodawca nałożył na dzierżawcę obowiązek wykonywania przysługującego mu prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, natomiast nie określił konsekwencji naruszenia tego obowiązku, którego Pan Krzysztof bez wątpienia się dopuścił. Spółce Land przysługiwało więc prawo do wypowiedzenia umowy Panu Krzysztofowi bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Może zaoszczędzimy Ci czasu? Może podejmiesz szybciej lepszą decyzję?
przekaż darowiznę Pomóż młodym mikro firmom.

6% od dochodu - odlicza płatnik podatku od osób fizycznych
10% od dochodu - odlicza płatnik podatku od osób prawnych
Dlaczego warto?
Dowód wpłaty jest dokumentem uprawniającym do odliczeń w rocznym zeznaniu podatkowym (podstawa - Ustawa o PIT)

 
Akademia Liderów Fundacja dr Bogusława Federa
Przedsiębiorczość i Innowacje
Rozwijamy Mikro Firmy

Pomóż Nam Działać Szybciej !
Przekaż ico-1procent-min Wpisz KRS 0000318482

Porady i wzory dokumentów przygotowywane na zlecenie Fundacji Akademii Liderów w ramach nieodpłatnej działalności pożytku publicznego są finansowane z 1 % Podatku otrzymanego od użytkowników serwisu.

Porady i wzory dokumentów opracowywane na zlecenie Fundacji przez zespól prawników Kancelarii Juris są zgodne z obowiązującym prawem i podlegają ochronie prawa autorskiego.
Zarządzający serwisem Mikroporady.pl nie odpowiadają za opinie i poglądy autorów.

 
 

Pomóż Nam Działać Szybciej. Jeśli nie My razem, to kto? Bo kiedy, jeśli nie teraz?

Mikroporady.pl w miesiącu odwiedza ponad 40000 unikalnych użytkowników

Przekaż ico-1procent Podatku PIT

KRS: 0000318482 - Wpisz w Deklaracji

Dlaczego warto?

wpłać darowiznę

Odlicz Darowiznę od Dochodu: • do 6% dochodu - osoby fizyczne
• do 10% dochodu - osoby prawne



Wspieraj Mikroporady.pl

Najmniejsze i rodzinne Firmy są najważniejszym „nerwem” naszej gospodarki a mają ograniczony dostęp do fachowej pomocy. My to zmieniamy - przygotowujemy dla nich kompleksowe wsparcie – wzory umów z orzecznictwem i komentarzami, porady, instrukcje,regulaminy, kazusy. W odpowiedzi na przesyłane pytania udzielamy dodatkowych porad, wyjaśnień i interpretacji.

Bez ograniczeń i bezpłatnie, bo chcemy żyć w świecie, gdzie solidarnie wspiera się słabszych. Jest to możliwe dzięki zaangażowaniu ludzi takich jak Ty. Liczy się każda pomoc, jednorazowa wpłata lub comiesięczna.

dalej
 

Zapisz się na Biuletyn

Co tydzień bezpłatny Biuletyn Aktualizacyjny z nowymi wzorami dokumentów, instrukcjami, poradami, przygotowywanymi przez zespół prawników z aktualnym stanem prawnym.

Fundacja Akademia Liderów i Mikroporady ® udzielają pomocy mikro firmom bezpłatnie i bez ograniczeń.
Nie wyświetlamy żadnych reklam, nie pobieramy opłat od użytkowników, nie udostępniamy pozostawionych danych.

 
x

Jeśli czytasz teraz nasze Porady i pomagają, wspomóż nas darowizną 30 zł.